17 - Droit à déduction du rénovateur acquéreur. – Parce que la rénovation est soumise au régime de la production d’une construction nouvelle, le rénovateur exercera ses droits à déduction dans les conditions de droit commun. La TVA qui grève l’achat de l’immeuble à rénover grève les éléments du prix de revient de la construction neuve issue de l’opération de rénovation qui est destinée à être revendue sous le régime de la TVA22. À condition de lui être régulièrement facturée, cette TVA est immédiatement déductible par le rénovateur acquéreur, conformément aux dispositions de l’article 271 du CGI, à la date où elle est exigible chez son vendeur, soit, en principe à la date de l’achat de l’immeuble (CGI, art. 269, 2, a). La solution est lamême que la TVA se soit appliquée de plein droit (cas de l’achat de l’immeuble neuf ou d’un immeuble assimilé à un terrain à bâtir) ou sur option du vendeur (immeuble ancien en état de servir à un usage quelconque) et qu’elle ait été liquidée sur le prix total de vente ou sur la marge23. 2° Achat de l’immeuble destiné à la rénovation/ reconstruction et exonération des droits de mutation à titre onéreux – Engagement de construire(CGI, art. 1594 0G, A) 18 - L’acquisition effectuée par un rénovateur professionnel, assujetti à la TVA, est éligible au régime de faveur prévu par leAde l’article 1594-0GduCGI. Sous réserve, comme l’exige le texte légal, de la souscription dans l’acte de l’engagement « d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 », seule la taxe fixe de 125 ³prévue à l’article 691 bis du CGI est perçue24. La doctrine est également dans ce sens : « la remise à l’état neuf d’un immeuble existant au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ouvre droit à l’exonération de l’acquisition de l’ensemble du bâtiment qui fait l’objet de cette rénovation »25. 19 - La réforme de 201026 a, comme on le sait, adapté le régime de faveur lié à l’engagement de construire et réécrit en ce sens les dispositions du A de l’article 1594 0G du CGI. Il suffit ici de rappeler que l’exonération de droits de mutation à titre onéreux n’est plus réservée par le texte légal aux seuls cas d’acquisitions de terrains à bâtir, ni plus généralement, d’immeubles dont la mutation est soumise à la TVA. Il en résulte que l’acquisition du rénovateur sera doublement exonérée lorsqu’elle n’est pas soumise à la TVA, soit qu’elle est située hors champ d’application de la TVA (cas où le vendeur est un simple particulier ou un assujetti agissant à titre purement patrimonial) ou qu’elle est exonérée de TVA (cas où l’acquisition ayant pour objet un immeuble ancien en l’état de servir à un usage quelconque, le vendeur assujetti n’a pas opté pour l’application de la TVA). 20 - De plus, dans sa version issue de la loi de 2010 précitée, le A de l’article 1594 0 G du CGI a introduit une souplesse de gestion par l’acquéreur de son engagement de construire, particulièrement appréciable en matière de rénovation immobilière. Si comme par le passé, l’administration fiscale permet, sous certaines conditions, que l’engagement soit pris dans un acte ultérieur au cas où il a été omis dans l’acte initial 27, c’est le texte légal qui organise la reprise de cet engagement en cas de mutations successives entre assujettis et les conditions dans lesquelles l’acquéreur peut en être délié en y substituant l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 du CGI. Sur tous ces aspects, la situation du rénovateur/reconstructeur est celle d’un assujetti quelconque ayant placé son acquisition immobilière sous le bénéfice de ce régime de faveur28. Pour aller plus loin En matière de surélévation d’immeubles existants, deux cas ont été envisagés par l’administration fiscale : ‰acquisition d’un immeuble en vue de le surélever : - TVA. Le régime de la cession d’un droit de surélévation « attaché » à un immeuble bâti n’est pas celui d’un terrain à bâtir. Le régime fiscal suit celui de l’immeuble bâti et varie selon que l’immeuble est neuf ou achevé depuis plus de 5 ans en fonction de la date d’achèvement du bâti existant, - engagement de construire : « Une surélévation à partir d’un immeuble existant n’ouvre droit à l’exonération de l’acquisition de l’immeuble d’emprise qu’à proportion de la surface de plancher de la construction résultant des constructions réalisées en surélévation rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants »29 ; ‰acquisition du seul droit de surélévation: - TVA. La cession séparée des seuls droits à construire, qualifiés de droits réels immobiliers, suit le régime de l’immeuble bâti auquel ces droits se rattachent conformément aux dispositions de l’article 257 I, 1, 1° du CGI. La cession de ce droit verra son régime fiscal au regard de la TVA déterminé non comme celui d’un terrain à bâtir, mais comme immeuble neuf ou comme immeuble achevé depuis plus de 5 ans en fonction de la date d’achèvement du bâti existant 30, 22. La solution vaut également concernant la TVA grevant les travaux et autres dépenses grevant les éléments de prix de revient de l’immeuble. Le défaut de revente dans les 5 ans de l’achèvement des travaux de remise à l’état neuf produit à l’égard de ce rénovateur les mêmes conséquences qu’à l’égard d’un quelconque constructeur destinant les immeubles construits à la vente. 23. BOI-TVA-IMM-10-30, 17 mars 2021, § 60. 24. Ainsi que la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 879). 25. BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 230. 26. L. n° 2010-237, 9 mars 2010, art. 16 : JO 10 mars 2010. – BOI-ENR-DMTOI10-40. – Guide de la publicité foncière : LexisNexis, préc., Engagement de construire par N. Gonzalez Gharbi 27. BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270. – Sur l’opposabilité de cette doctrine, Cass. com., 29 janv. 2020, n° 17-26.018, Sté Destrebis : JurisData n° 2020-001330 ; Dr. fisc. 2020, comm. 187, note A. Moraine. – N. Gonzalez Gharbi, Engagement de construire : un temps pour le souscrire et un autre pour justifier de son respect : Constr.-Urb. 2020, comm. 73. 28. V. notre étude, Lotisseurs, immeubles à aménager et droits de mutation à titre onéreux : le choix du régime spécial des acquisitions concourant à la production d’immeubles neufs (CGI, art. 1594-0 G, A) : Constr.-Urb. 2021, étude 3. – B. Célié, J. Célié, C. Dehors, M. Timmermans, M. Samson, J. Guignard, L’engagement de construire sans construire ? L’engagement de construire pour revendre ? : AJDI 2022, p. 22. 29. BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 200. 30. BOI 3 A-9-10. – BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, § 30 et 34. – Guide de la publicité foncière : LexisNexis, préc., V° Droit de surélévation et V° Terrains, par N. Gonzalez Gharbi. ÉTUDES LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 37
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