2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret enConseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à lamoitié pour chacun d’entre eux ». De même, les dispositions actuelles de l’article 245 A de l’annexe II au CGI sont, à une correction de coordination près, celles issues du décret initial du 10 août 200617 : « I. – Pour l’application du d du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants : a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ; b. les huisseries extérieures ; c. les cloisons intérieures ; d. les installations sanitaires et de plomberie ; e. les installations électriques ; f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. II. – La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I. ». 11 - La continuité caractérise également la doctrine administrative applicable en la matière. Pour une très large part, les deux instructions du 8 décembre 2006 précitées et les rescrits y rattachés ont été intégrées au BOFiP18. Qu’il nous soit permis d’y renvoyer le lecteur. 12 - La réforme de 2010 n’a eu, par conséquent, aucune incidence sur le champ d’application du contrat de la vente de l’immeuble à rénover (VIR). En revanche, elle a exclu du champ d’application de la TVA les opérations immobilières effectuées à titre purement patrimonial, a donné une nouvelle définition du terrain à bâtir et de l’immeuble neuf, démantelé le régime spécifique des marchands de biens en supprimant la TVA « marchand de biens », abrogé les règles désignant l’acquéreur d’un terrain à bâtir comme redevable légal de la TVA, et enfin transposé en droit interne l’exonération des livraisons d’immeubles anciens et de terrains non à bâtir. Elle a également, amendé les régimes de faveur applicables en matière de droits de mutation à titre onéreux aux achats/ reventes (CGI, art. 1115) et aux acquisitions d’immeubles concourant à la production d’immeubles neufs (CGI, art. 1594 0G). Il en a résulté, à identité de critères de qualification d’une opération de rénovation en opération de construction, une modification du régime fiscal applicable aux mutations immobilières jalonnant l’opération de rénovation. Cette modification aboutit, toutefois, à l’application d’un corpus de règles bien plus achevé que celui applicable à la rénovation non assimilable à une construction nouvelle, comme nous le verrons plus loin (V. 2). B. - De l’acquisition de l’immeuble à rénover à la revente de l’immeuble neuf 13 - Dans ce cadre normatif, le régime des mutations immobilières effectuées par le rénovateur s’établit comme suit. 1° Achat de l’immeuble destiné à la rénovation/ reconstruction et TVA 14 - Contrairement au régime antérieur à 2010, ce n’est plus le projet de l’acquéreur de l’immeuble (ou du droit réel y afférent) qui fait entrer lamutation immobilière dans le champ d’application de la TVA. Pour que cette acquisition soit soumise à la TVA, il faut impérativement que la mutation constitue, pour le vendeur, une livraison d’immeubles entrant dans le champ d’application de la TVA19. 15 - Le vendeur doit donc être assujetti à la TVA et agir en tant que tel.On distinguera alors selon que la TVA s’appliquera de plein droit ou sur option de ce vendeur. La livraison d’un immeuble existant ou d’un droit réel y afférent sera soumise de plein droit à la TVA si l’immeuble acquis par le rénovateur est un immeuble bâti neuf au sens de l’article 257 du CGI. La TVA s’appliquera également de plein droit lorsque la construction existante n’est plus, compte tenu de son état, susceptible d’être utilisée à un usage quelconque. L’immeuble bâti est dans ce cas particulier assimilé à un terrain à bâtir20. Cette dernière hypothèse peut se rencontrer lorsque l’immeuble est cédé par un précèdent constructeur ou rénovateur en cours d’une opération de construction ou de rénovation à un stade de chantier inabouti de sorte que la construction n’étant pas achevée, elle ne peut pas être assimilée à un immeuble neuf. 21. 16 - En revanche, lorsque l’immeuble bâti existant est achevé depuis plus de 5 ans et qu’il est en état de servir à un usage quelconque, la vente par un assujetti à la TVA, agissant en tant que tel d’un immeuble destiné à être rénové par l’acquéreur est exonérée de TVA(CGI, art. 261) sauf option formulée par le vendeur dans l’acte de vente pour soumettre la vente à la TVA(CGI, art. 260, 5 bis et ann. II, art. 201 quater). La vigilance s’impose alors, car s’agissant de la vente d’un immeuble ancien, la TVA peut selon le cas être calculée sur le prix total de vente (CGI, art. 267) ou sur la marge brute du cédant (CGI, art. 268). 17. D. n° 2006-1002, 10 août 2006 : JO 11 août 2006. 18. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 140 et s. – BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, § 360 et s. 19. Il convient bien entendu de faire réserve du cas de la transmission d’universalité au sens de l’article 257 bis du CGI. 20. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 120. – CJUE, 4e ch., 12 juill. 2012, aff. C-326/11, J.-J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV : JCP N 2012, act. 756. – J. Lafond et a., Guide de la publicité foncière : LexisNexis, V° Terrains. 21. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 300. 36 LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022
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