réputé raisonnable.Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (le deuxième trimestre de l'année précédente). Ce dispositif d'exonération s'applique aux locations ou souslocations réalisées jusqu'au 31 décembre 2023 (L. n° 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 136). Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 23 février 2022, l'Administration actualise pour 2022 les plafonds en deçà desquels elle regarde toujours comme raisonnable le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, soit : ‰192³en Île-de-France (au lieu de 191³en 2021) ; ‰142³dans les autres régions (au lieu de 141³en 2021). RÉPONSES MINISTÉRIELLES 72 Le Gouvernement n'envisage pas de confier au notariat l'évaluation des biens des collectivités locales en lieu et place de France Domaine Rép.min. n° 43701 : JOAN 22 fév. 2022, p. 1170 Ne faut-il pas « confier au notariat l'évaluation des biens des collectivités locales en matière de mutation ou d'échange en lieu et place de “ France Domaine ” », en raison d'une part, des « délais de réponse exorbitants de « France Domaine » et d'autre part, d'une « méconnaissance et donc des évaluations erratiques » faites par cette dernière « dans un certain nombre de départements, notamment ruraux » ? Invité à répondre à cette question posée par un parlementaire, le ministère de l'économie a indiqué qu'il « n'est pas envisagé que la DGFIP [direction générale des finances publiques] confie au notariat l'évaluation des biens des collectivités locales en lieu et place des PED [pôles d'évaluation domaniale] ». En effet, précise le ministère, cette mission d'évaluation des biens des collectivités publiques, qui protège« les intérêts financiers de la puissance publique et des contribuables, tout en éclairant la prise de décision de l'assemblée délibérante », ne peut « relever que de l'État et ne saurait être assurée par d'autres » ; « ce ser vice qui est gratuit n'est pas une simple prestation de ser vice mais une réelle mission régalienne de contrôle des conditions financières des opérations immobilières des collectivités publiques ». Le ministère rappelle que, assurée par les services de la DGFIP en charge de l'évaluation domaniale, cette mission d'évaluation confiée à France Domaine répond à plusieurs objectifs : ‰garantir la transparence des transactions immobilières des collectivités publiques ; ‰garantir la réalisation de ces opérations à un prix conforme au marché immobilier et permettre ainsi la maîtrise de la dépense publique et l'optimisation de la recette publique ; ‰et assurer l'égalité des citoyens devant les acquisitions publiques. Ensuite, le ministère conteste « l'affirmation d'une méconnaissance du territoire » avancée par le parlementaire : « le ser vice public du Domaine est en capacité d'assurer la mission d'évaluation de façon équitable sur l'ensemble du territoire national ». En effet, il est précisé que « la mission d'évaluation immobilière est assurée par 442 évaluateurs répartis sur 59 PED, les brigades régionales IDF et la brigade nationale (pour les biens exceptionnels) de la direction nationale d'inter vention domaniale (DNID). Les PED sont regroupés, depuis le 1er septembre 2017, en 59 pôles supra– départementaux (maillage territorial plus dense que le niveau régional) pour remédier à l'émiettement géographique des évaluateurs, préjudiciable à la continuité et l'efficacité, sur l'ensemble du territoire, de cette mission d'expertise. La finalité de cette réorganisation est de disposer ainsi d'un niveau d'expertise accru de ces ser vices désormais dotés de la taille critique nécessaire, en nombre d'agents et de dossiers, pour maîtriser l'ensemble des méthodes d'évaluation immobilière ». De même, le ministère réfute la critique concernant les délais exorbitants de traitement des dossiers par les services de la DGFIP. Sur ce point, il précise que« le PED émet un avis sur la valeur, dès lors que le dossier de saisine est complet et que la collectivité a défini son projet immobilier (lorsque la poursuite d'usage n'est pas envisagée ou envisageable), dans le délai d'un mois conformément aux dispositions de l'article L. 1311-12 du Code général des collectivités territoriales. L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur vénale ou locative, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation et non d'un prix comme pourrait l'établir un expert, agent immobilier ou notaire en fonction de sa connaissance de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'unemise en concurrence alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix fondée sur l'obser vation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l'analyse des données du projet au regard d'opérations similaires. Elle est déterminée de manière objective et impartiale afin de répondre au principe constitutionnel de protection de la propriété publique (cessions) ainsi que des deniers publics (acquisitions/prises à bail) ». Pour justifier du bilan positif de France Domaine en matière de délais de traitement des dossiers, le ministère énonce quelques chiffres : « au cours de ces 3 dernières années, les évaluateurs ont traité en moyenne plus de 80 000 dossiers d'évaluation par an. L'année 2021 a, par ailleurs, été marquée par une forte augmentation de la charge liée au report des projets suite à la crise sanitairemais aussi aux électionsmunicipales.Malgré tout, le taux de réponse dans le délai d'un mois s'est très peu dégradé. En effet, le respect de ce délai de réponse constitue, à la DGFIP, un indicateur statistique de mesure de la performance. Il s'agit de l'indicateur FD – 13 « Taux de respect du délai d'un mois, hors délais négociés, pour la réponse aux demandes d'évaluations réglementaires ». Depuis plusieurs années, la cible nationale proposée aux PED est fixée à 92 %. Les résultats obtenus au titre des années 2019, 2020 et 2021 sont respectivement de 92,55 %, 92 % et 91,67 % ». Néanmoins, le ministère concède d'une part, que « dans le cadre de certains projets importants ou complexes, le délai d'un mois peut s'avérer trop court pour permettre une instruction plus approfondie et documentée de l'évaluation demandée ». Il est alors recommandé aux PED de prendre contact avec le consultant avant l'expiration du délai réglementaire, afin de convenir, en accord avec lui d'un délai supplémentaire voire d'un calendrier permettant la notification échelonnée des avis lorsque l'opération conduite par la collectivité comprend plusieurs phases. D'autre part, « certaines évaluations complexes sur des biens spécifiques et à enjeux nécessitent parfois la mise en œuvre de plusieurs méthodes d'évaluation ». Si la méthode comparative est la plus couramment utilisée, de plus en plus de dossiers nécessitent la mise en œuvre de méthodes plus complexes tels que la méthode par le compte à rebours ou des méthodes financières(cash flow) (sur ces méthodes,V. JCl. Notarial formulaire, V° Vente d'immeuble, fasc. 370, par M. Raunet, R. Léonetti et R. Decompoix. – JCl. Notarial Formulaire, V° Expertise, fasc. 10, par H. Lefebvre et 20, par J.-J. Lubin et B. Perez). La mise en œuvre de ces méthodes requiert des compétences spécifiques, compétences selon leministère« que ne ACTUALITÉS LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 11
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=