Page 6 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 902 dans un local d’habitation, commercial, agricole ou professionnel. Nul doute que la pratique nous apportera les éclairages nécessaires – voire, indispensables – à la mise en œuvre alternative ou cumulative de cette disposition avec l’article 226-4 précité. L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux commet un délit. – L’article 315-2, alinéa 1 du Code pénal, créé par la loi du 27 juillet 2023, sanctionne le défaut de respect d’une décision d’expulsion définitive et exécutoire par le prononcé d’une peine d’amende pouvant atteindre 7 500 €. Encore faut-il que le locataire se soit vu notifier un commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il s’y soit maintenu à l’expiration du délai de 2 mois, et qu’il n’entre dans aucune des exceptions énumérées à l’alinéa 2 de l’article, parmi lesquelles la neutralisation de la sanction en période de trêve hivernale, en cas de mise en œuvre ou de rejet d’une demande de délais de grâce. En revanche, les occupants sans droit ni titre de logements appartenant à un bailleur social et à une personne morale de droit public sont purement et simplement exclus de l’application de l’article 315-2 du Code pénal. Pénalisation de l’incitation au squat et lutte contre le phénomène du bailleur « apparent ». – L’incitation au squat fait l’objet du nouvel article 226-4-2-1 du Code pénal, qui réprime la propagande ou la publicité en faveur des méthodes visant à faciliter ou à inciter la commission des délits idoines, à l’heure à laquelle « des modes d’emploi » sont librement et largement disponibles sur l’Internet grand public. La sanction est une peine d’amende pouvant atteindre 3 750 €. S’agissant du « propriétaire apparent », qui consent à bail des biens dont il n’est pas propriétaire et pour lesquels il ne dispose d’aucune autorisation, aucun mandat ou pouvoir, il encourt les mêmes sanctions que le squatteur qui se rend coupable d’une violation de domicile : jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende (C. pén., art. 313-6-1). Suppression des délais pour quitter les lieux à l’encontre des squatteurs. – Avant l’entrée en vigueur de la loi antisquat, les squatteurs de « domiciles » ne bénéficiaient ni de la trêve hivernale (CPC exéc., art. L. 412-6), ni du délai de 2 mois afférent au commandement d’avoir à quitter les lieux (CPC exéc., art. L. 412-1). Désormais, les squatteurs ne peuvent plus solliciter l’octroi de délais de grâce, conformément à l’article L. 412-3, alinéa 4 du Code des procédures civiles d’exécution. REMARQUE ➜ Nous assistons à une harmonisation de la réglementation, s’agissant du maintien dans les lieux de squatteurs, après le prononcé de leur expulsion. 2. Extension et clarification de la procédure d’expulsion administrative des squatteurs Cette procédure qui intervient en amont d’une éventuelle phase judiciaire est modifiée, le législateur poursuivant l’objet d’en élargir le champ d’application et de la rendre plus effective. Extension des locaux éligibles à la procédure d’expulsion administrative : avènement d’un régime bicéphale. – Après avoir connu une première extension aux résidences secondaires, l’article 38, alinéa 1 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 étend la procédure à tout « local à usage d’habitation ». REMARQUE ➜ Si le logement constitue le domicile de la victime, la mise en demeure de l’autorité départementale doit impartir au squatteur un délai minimal de 24 heures pour s’exécuter, ce délai étant porté à 7 jours lorsque le local ne constitue pas le domicile de la victime. Ce délai pouvant également être suspendu, dans certains cas. Le rôle des maires, commissaires de justice et de l’administration fiscale. – Le dépôt de plainte ne suffisait pas pour permettre au représentant de l’État dans le département d’engager la procédure : il fallait également que l’occupation soit constatée sur place par un officier de police judiciaire et que l’intéressé rapporte la preuve de sa propriété ou celle de celui pour lequel il intervenait. Preuve qui était parfois rendue impossible par l’occupation même du logement. Dans ce dernier cas, le représentant de l’État dans le département sollicitera l’administration fiscale, dans les 72 heures, pour établir cette preuve. S’agissant du constat de l’occupation irrégulière : elle pourra être le fait du maire de la commune ou d’un commissaire de justice. Précisons qu’en pratique, les commissaires de justice étaient déjà sollicités, au regard de l’urgence, pour procéder au constat à l’étape de la plainte. 3. Modification de l’équilibre entre le bailleur et le locataire en défaut de paiement Systématisation de la clause résolutoire et réduction du délai de mise en œuvre. – L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 est amendé de manière assez spectaculaire : la clause résolutoire, dépendant jusqu’alors de la libre négociation des parties mais dont nous noterons qu’elle est insérée depuis son origine au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types des logements d’habitation, est désormais systématique (baux vides, meublés par renvoi de l’article 25-3). Cependant, son champ d’application paraît moins large que celle autorisée par l’article 4. g) de la loi du 6 juillet 1989, qui vise également le défaut de souscription d’assurance et le défaut d’usage paisible du logement. ATTENTION ➜ Le rédacteur portera une attention particulière, notamment, au défaut de souscription d’assurance, au risque de devoir chercher la seule résiliation judiciaire du bail, s’il n’a pas pris soin d’insérer une clause résolutoire « adaptée ». La clause résolutoire nouvellement insérée à tous les baux sera acquise à l’expiration d’un délai de 6 semaines – et non plus 2 mois –, à défaut pour le locataire de régulariser sa situation. Les enjeux de l’application de la loi dans le temps s’imposeront nécessairement. Réduction du délai séparant la notification de l’assignation à la Préfecture et la date d’audience. – C’est désormais un minimum de 6 semaines qui devront être respectées entre la date de la notification de l’assignation et la date d’audience, en lieu et place de 2 mois jusqu’alors. Ce délai vaut pour toute procédure en constat d’acquisition de la clause résolutoire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24 III), mais également en résiliation judiciaire pour défaut de paiement, par renvoi de l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989. La sanction est toujours l’irrecevabilité de la demande, relevant qu’en pratique, il est bien rare d’avoir une date d’audience avant plusieurs mois. 64 % des propriétaires bailleurs ne détiennent qu’un seul logement en location et un tiers des petits propriétaires sont retraités
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