1158 ÉTUDE IMMOBILIER Page 44 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 résulter d’une affectation mixte, qui nous conduit à envisager les doutes que laissent subsister les règles nouvelles. B. - Les doutes subsistant dans le nouveau statut 17 - La loi nouvelle ne règle pas complètement le cas des biens à usage mixte, résidentiel et professionnel (1°). S’il semble que la pratique pourrait anticiper cette difficulté, un vide subsistera dans une autre hypothèse : l’entrepreneur ayant fait le choix d’un habitat « alternatif », en faveur duquel une intervention législative pourrait être souhaitée (2°). 1° Une difficulté à prévenir : l’immeuble à usage mixte, résidentiel et professionnel 18 - La charge de la preuve, concernant l’inclusion ou non de certains éléments d’actif dans le périmètre du droit de gage général du créancier, pèse non pas sur le créancier mais sur l’entrepreneur (C. com., art. L. 526-22, al. 7). Dès lors, qu’en est-il de l’immeuble abritant à la fois le logement et la profession ? Son sort est réglé par l’article L. 526-1 du Code de commerce, qui prévoit que « la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire ». 19 - Une formulation laconique. – Cette formulation est reprise du dernier état de l’ancienne législation sur l’insaisissabilité, dans laquelle il était affirmé que si l’immeuble abritant la résidence principale de l’entrepreneur était également utilisé pour son entreprise, la partie non affectée à l’usage professionnel serait de droit insaisissable, point n’étant nécessaire, depuis 2015, d’établir un état descriptif de division pour la distinguer (C. com., art. L. 526-1)10. On peut toutefois s’interroger sur la réelle portée de la suppression de cette exigence. En effet, si la saisie va à son terme, un état descriptif de division sera indispensable préalablement à la vente, que celle-ci soit amiable ou forcée. Jusqu’à cette date, c’est sur l’entier immeuble que le commandement doit être publié, ce qui le rend intégralement indisponible… solution peu conforme à l’objectif de protection recherché par le législateur. CONSEIL PRATIQUE ➜ Dès lors, il pourrait être judicieux pour un entrepreneur prévoyant de « prendre les devants » et d’établir volontairement un état descriptif de division, ce que la loi, qui ne l’y oblige pas, ne lui interdit pas non plus. 10 L. n° 2015-990, 6 août 2015 : JO 7 août 2015, texte n° 1. 2° Une intervention législative à envisager : le cas des habitats alternatifs 20 - Les habitats atypiques, laissés pour compte de la protection. – Les habitations légères devenant de moins en moins marginales, posent d’autant plus question que les entrepreneurs ayant choisi ce type de logements sont nombreux dans les startups. Il s’agit très souvent de biens mobiliers, tels que les péniches ou mobilhomes. Il est certain que cette nature mobilière les exclut du dispositif protecteur de la déclaration d’insaisissabilité, réservé aux seuls « biens fonciers bâtis ou non bâtis » faisant partie du patrimoine personnel. S’agissant néanmoins de logements, il est permis de s’interroger quant à savoir si une telle exclusion pourra longtemps être maintenue ; toutefois, seule une réécriture du texte peut ici lever la difficulté. 2. Les limites à la protection du logement de l’entrepreneur individuel 21 - Une première limite résulte, implicitement, de la nature de la dette susceptible d’être recouvrée sur le patrimoine personnel de l’entrepreneur. Par parallélisme avec les règles régissant l’actif, il doit s’agir d’une dette sans caractère professionnel, c’est-à-dire contractée sans utilité pour l’exercice de l’activité. Au-delà de ce critère primordial qui fixe l’étendue du gage des créanciers, des limites légales ou volontaires sont apportées au mécanisme protecteur. A. - Les limitations légales 22 - La loi pose deux limites à l’étanchéité patrimoniale qu’elle institue au profit des entrepreneurs individuels. L’une se présente comme un véritable privilège de l’administration fiscale et des organismes de sécurité sociale en cas de fraude, l’autre comme un pis-aller, une sorte de rattrapage venant renforcer les droits des créanciers personnels en cas d’insuffisance du patrimoine personnel. 23 - Organismes fiscaux et de sécurité sociale. – Les créanciers de dettes sociales et fiscales bénéficient de règles dérogatoires, qui leur sont particulièrement favorables, grâce à l’article L. 526-24 du Code de commerce. En vertu de ce texte, la séparation des patrimoines ne peut être opposée à l’administration fiscale ou aux organismes de recouvrement des cotisations sociales lorsqu’il est relevé, à l’encontre de l’entrepreneur, soit des manœuvres frauduleuses, soit l’inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales au sens de l’article 1729 du CGI. Dans cette situation particulière, l’administration fiscale et les organismes de sécurité sociale peuvent recouvrer les impôts, les cotisations et contributions sociales ou encore les pénalités afférentes à ceux-ci, sur l’intégralité du patrimoine de l’entrepreneur, professionnel et personnel, alors même qu’elles ne seraient
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