ÉTUDE IMMOBILIER 1157 Page 35 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 - © LEXISNEXIS SA longue suppose de basculer dans le système plus engageant de la société, réglementée par le titre précédent du Code civil (C. civ., art. 1832 à 1873). REMARQUE ➜ À l’heure où la technique indivisaire pourrait investir davantage le marché du logement, et tant il apparaît en pratique que bon nombre de montages sociétaires ne traduisent pas une réelle volonté de s’associer, mais plutôt une simple coacquisition, ne serait-il pas temps de revenir sur cette limitation ? Ne pourrait-on pas permettre aux indivisaires d’aller plus loin dans le temps, et de pousser la durée de la convention d’indivision, par exemple jusqu’à la fin du prêt souscrit pour financer le logement ? L’intérêt en serait évident : sécuriser l’accédant contre une fuite prématurée de l’investisseur. 24 - L’appréciation des « justes motifs » de demande en partage malgré la durée déterminée relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Mais on peut penser qu’il sera difficile de trouver un juste motif pour un coïndivisaire investisseur aux côtés de l’accédant occupant qui respecterait l’ensemble de ses obligations. La convention d’indivision listera utilement ces justes motifs. 25 - La convention peut être renouvelée par décision expresse des parties. On considère que pour éviter que les parties se trouvent liées pour plus de 5 ans, lorsqu’une décision de prolonger la durée de la convention est prise, elle doit commencer à courir dès cette nouvelle décision, sans attendre le jour où la durée initiale aurait dû expirer. Autant de renouvellements que les parties le souhaitent sont possibles, dès lors que l’engagement des parties n’est jamais porté à plus de 5 ans à un moment quelconque de la vie de la convention. Le problème de ces renouvellements successifs, en matière immobilière, est le coût engendré par la nécessité d’une publicité foncière. 26 - La convention peut également se renouveler par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. Cette faculté est très intéressante : elle permet notamment de conclure la convention pour 5 ans renouvelables pour des durées successives de 5 ans. REMARQUE ➜ La règle de la tacite reconduction implique qu’elle ne fonctionnera qu’à défaut d’opposition : il est important que la convention règle la forme de cette opposition. 27 - Le Code civil prévoit des cas où la durée déterminée est automatiquement transformée en durée indéterminée. La raison en est un changement d’un des éléments considérés comme fondamentaux de l’accord initial. Ces cas sont les suivants : • révocation d’un gérant indivisaire à compter de la révocation (C. civ., art. 1873-5, dernier al.) ; • lorsque, pour quelque cause que ce soit, une part indivise est dévolue à une personne étrangère à l’indivision (C. civ., art. 1873-12, al. 2) ; • lorsqu’il n’a pas été prévu de faculté d’acquisition ou d’attribution ou que celle-ci est caduque, en conséquence de quoi la quote-part du défunt échoit à ses héritiers ou légataires ; la transformation s’opère alors à compter de l’ouverture de la succession (C. civ., art. 1873-14, al. 2). REMARQUE ➜ Faute de précision, il semble permis de penser que les causes de transformation en convention à durée indéterminée ne sont pas d’ordre public6. Il serait alors possible d’aménager ces cas, voire de les écarter. 2° Durée indéterminée 28 - Outre les cas ci-dessus évoqués de la transformation automatique d’une convention à durée déterminée en durée indéterminée, il est bien sûr possible de convenir d’une durée indéterminée soit dès le début, soit dans le cadre d’une tacite reconduction. L’intérêt d’une telle convention est de mettre en place une organisation de l’indivision qui la rende plus stable que dans le régime légal. La question du renouvellement ne se pose pas en ce cas, et quoiqu’une action en partage puisse être introduite à tout moment, elle est affectée d’une condition de recevabilité : elle ne doit pas être engagée de mauvaise foi ou à contretemps (C. civ., art. 1873-3, al. 2). C. - Autres aspects des relations entre indivisaire et investisseur 1° Indemnité de jouissance 29 - Aux termes de l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil, une indemnité est due du fait de l’usage privatif d’un bien indivis par un indivisaire, sauf convention contraire. Dans le dispositif évoqué cette indemnité doit être fixée dans la convention d’indivision. À défaut, il faut considérer que les critères jurisprudentiels de fixation de l’indemnité d’occupation seront utilisés (référence à la valeur locative et minoration pour tenir compte de la précarité de l’occupation). 2° Garantie hypothécaire 30 - Dans notre hypothèse, le coïndivisaire occupant doit souscrire un prêt pour l’acquisition de sa quote-part, ce qui pose inévitablement la question de la garantie hypothécaire. 31 - Pour pouvoir constituer une hypothèque conventionnelle, il faut être le propriétaire de l’immeuble en question en son entier. 6 M. Mathieu, JCl. Notarial Formulaire, fasc. 110, n° 33.
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