1157 ÉTUDE IMMOBILIER Page 34 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 nue-propriété à deux acquéreurs distincts ? Cette disposition fiscale mériterait d’être rectifiée. 2. L’indivision 13 - Le candidat à l’accession peut également se faire accompagner par un investisseur en acquérant indivisément avec lui une quotepart indivise du logement. Il faut alors d’une part ménager à l’accédant une option de rachat de la quote-part indivise acquise par l’investisseur, et d’autre part organiser la jouissance du logement acquis indivisément au moyen d’une convention d’indivision. Nous en étudierons les principales caractéristiques (A) et la durée (B), les autres aspects de l’indivision restant ceux du régime légal (C). A. - Principales caractéristiques de la convention d’indivision 14 - Le régime de l’indivision conventionnelle est fixé par le Code civil. On peut le résumer en quelques propositions : • ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis peuvent passer une convention relative à l’exercice de ces droits (C. civ., art. 1873-1) ; • les coïndivisaires peuvent convenir à l’unanimité de demeurer dans l’indivision (C. civ., art. 1873-2) ; • à peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l’indication des quotesparts appartenant à chaque indivisaire ; • elle est soumise aux formalités de publicité foncière si elle concerne un immeuble. 15 - La convention d’indivision peut notamment concerner : • la nomination d’un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi les coïndivisaires (C. civ., art. 1873-5) ; • les pouvoirs du gérant, qui ne peut néanmoins qu’administrer l’indivision et exercer les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs, toute clause extensive étant réputée non écrite (C. civ., art. 1873-6)5 ; • la rémunération du gérant, qui est de droit, sauf convention contraire (ce qui sera généralement le cas) (C. civ., art. 1873-10) ; • la prise en charge par les indivisaires des dépenses de conservation des biens indivis. À défaut d’accord particulier, les articles 815-9, 815-10 et 815-11 du Code civil seront appliqués à l’exercice du droit d’usage et de jouissance ainsi qu’à la répartition des bénéfices et des pertes (C. civ., art. 1873-11). 16 - Les modalités de la participation de chacun des indivisaires aux dépenses de conservation des biens indivis seront utilement fixées 5 Les limitations sont celles édictées aux articles 1424 et 1425 du Code civil : pour les actes visés par ces dispositions, le consentement du conjoint doit s’entendre ici du consentement de la collectivité des indivisaires. par la convention, qui peut prévoir, par exemple, le versement de provisions sur appel du gérant. 17 - En ce qui concerne les dépenses liées à la copropriété, il semble qu’il faille distinguer selon leur objet : les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif, incombent à l’occupant. Mais les charges de copropriété liées au droit de propriété doivent être supportées par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, même en cas de jouissance privative du bien par un indivisaire. 18 - Pour les impôts locaux, la taxe foncière, qui tend à la conservation de l’immeuble indivis, incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative. 19 - Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant requièrent l’unanimité (C. civ., art. 1873-8). Notamment, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires, avec la réserve toutefois des cas d’assouplissements prévus aux articles 815-4 (cas d’un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté) et 815-5 (cas du refus d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun) du Code civil. 20 - Les droits de préemption et de substitution des coïndivisaires prévus par les articles 815-14 à 815-16 et 815-18 du Code civil en cas d’aliénation de tout ou partie des droits d’un indivisaire dans les biens indivis s’appliquent également. 21 - L’article 815-17 du Code civil permettant aux créanciers de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui est applicable dans le cas d’une convention aux créanciers de l’indivision, ainsi qu’aux créanciers personnels des indivisaires (C. civ., art. 1873-17). Toutefois, ils ne peuvent provoquer le partage que dans les cas où leur débiteur pourrait luimême le provoquer : ils sont donc tenus par la durée déterminée de la convention. B. - Durée de la convention 22 - La durée de la convention est un point clé de la sécurisation de la convention, et nous distinguerons naturellement les conventions à durée déterminée (1°) de celles à durée indéterminée (2°). 1° Durée déterminée 23 - Si la durée est déterminée, elle ne peut pas être supérieure à 5 ans (C. civ., art. 1873-3). Pendant la durée de la convention, le partage ne peut pas être demandé, sauf justes motifs. Cette limitation, inscrite dans le Code de 1804, est motivée par le caractère précaire de l’indivision : vouloir une convention plus
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=