ÉTUDE IMMOBILIER 1157 Page 33 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 - © LEXISNEXIS SA B. - Régime de l’usufruit 1° Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété 7 - La valeur d’un usufruit peut être fixée conventionnellement en utilisant toute formule financière choisie par les parties. Cette évaluation dite « économique » intègre notamment les critères d’espérance de vie, de sexe et de taux de rentabilité du bien. ATTENTION ➜ Cependant, cette convention n’est pas opposable à l’administration fiscale, qui applique exclusivement l’article 669 du CGI. Dès lors, les droits de mutation devront être perçus non pas sur le prix exprimé dans l’acte, mais par application du barème de l’article 669 du CGI à la valeur vénale du bien telle que déclarée par les parties. 2° Droits de l’usufruitier 8 - Bien que le mécanisme ait vocation à permettre l’accession à la propriété en vue d’y installer sa résidence principale, la question de la mise en location doit être posée, car un usufruitier peut louer le bien démembré. Contrairement aux opérations d’usufruit locatif social (ULS), il y a là le gisement d’un fort effet d’aubaine. EXEMPLE ➜ Dans le cas d’un usufruit valorisé à 70 % de la pleine propriété, et si l’on admet que le taux de rentabilité du logement est de l’ordre de 3/100, l’acquisition du seul usufruit le porte à 3/70, soit 4,28 %, ce qui améliore la rentabilité de plus de 40 %. 9 - Peut-on alors, conventionnellement, restreindre le pouvoir de location de l’usufruitier ? Plusieurs solutions ont été évoquées. La manière la plus simple d’interdire la mise en location est de ne conférer à l’accédant qu’un droit d’usage et d’habitation. On pourrait aussi concevoir un mécanisme contractuel de limitation des loyers et/ou l’obligation de ne louer qu’à des locataires respectant certains plafonds de ressources. Reste une solution qui semble à la fois la plus simple et la plus conforme au but recherché : sanctionner la mise en location par la déchéance de l’option d’acquisition de la nue-propriété, plaçant de ce fait l’accédant devant une alternative : sacrifier la rentabilité de l’opération à la consolidation, sur sa tête, de l’entière propriété ; ou obtenir temporairement une rentabilité plus forte des capitaux investis, mais en sacrifiant sa mise de départ. Quelle que soit la solution adoptée, pareilles conventions, restrictives du droit de propriété (ou plus précisément de l’exercice de l’un de ses attributs, le fructus), devront faire l’objet d’une rédaction attentive pour justifier d’un intérêt légitime. CONSEIL PRATIQUE ➜ Il est souhaitable, en cas de location, et à défaut de levée d’option pour acquérir la nuepropriété, de prévoir conventionnellement l’application du mécanisme protecteur du locataire mis en place en matière d’usufruit locatif social par les articles L. 253-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, qui ne sont d’ordre public que pour les logements sociaux et intermédiaires (CCH, art. L. 253-8). 3° Garantie hypothécaire 10 - Le financement bancaire de l’acquisition de l’usufruit posera inévitablement la question de la garantie. Certes, une hypothèque conventionnelle ou légale peut être inscrite sur un usufruit (mais non sur un droit d’usage et d’habitation), mais les droits du créancier inscrit seront enfermés dans les limites du droit hypothéqué. C’est pourquoi il sera généralement nécessaire d’hypothéquer la nue-propriété au profit du financeur. Il en coûtera à l’emprunteur une taxe de publicité foncière (0,715 %) sur le montant garanti en capital et accessoires. REMARQUE ➜ Une autre solution pourrait se concevoir : autoriser dès l’origine la levée de l’option d’achat de la nue-propriété au profit du financeur saisissant et de tout adjudicataire désigné sur ses poursuites. 4° Démembrement et copropriété 11 - À ce sujet, la convention pourra utilement renvoyer aux articles L. 253-1 et suivants du CCH. Pour la répartition des droits de vote, elle pourra aussi renvoyer à la règle fixée par la loi ELAN pour les opérations en bail réel solidaire (BRS) (CCH, art. L. 255-7-1). C. - Le frein fiscal 12 - Dans une logique de lutte contre les montages abusifs, l’article 13, 5° du CGI a été réformé en 2012 et dispose dorénavant que le prix de cession d’un usufruit temporaire par une personne soumise à l’impôt sur le revenu est imposé dans la catégorie du type de revenus générés par le bien concerné. Il est donc, en l’espèce, imposé dans la catégorie des revenus fonciers. La règle est, certes, compréhensible lorsqu’il s’agit de ventes à soi-même ou de vente d’usufruit temporaire avec réserve de nue-propriété. Mais pourquoi taxer un vendeur qui vendrait simultanément l’usufruit temporaire et la Il s’agirait, au prix d’une réforme du Code civil, de permettre la constitution d’un usufruit à durée fixe, mais dépourvu de caractère viager
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