Page 28 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 1156 ÉTUDE IMMOBILIER 29 - Quoi qu’il en soit, l’appel à projets urbains favorise la conception de programmes de qualité et intégrés dans leur environnement, notamment en matière de production de logements, ce qui suppose de garantir dans les contrats conclus avec les lauréats de ces consultations la bonne réalisation des offres retenues. 2° Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets 30 - L’appel à projet peut notamment avoir pour objectif de sélectionner les programmes les plus « innovants » en matière de logement. Le respect des attendus initiaux de l’appel à projets et des engagements des lauréats est alors fondamental et recouvre à ce titre au moins trois enjeux. 31 - Le premier enjeu est d’assurer la construction même des logements. Une partie des engagements constructifs et fonctionnels est sanctionnée par le permis de construire et l’obtention de la conformité. Mais, comme l’appel à projets est une manière d’inciter à aller au-delà des règles posées par les PLU, il s’agira de contractualiser une notice plus complète intégrant les éventuelles innovations et externalités positives déployées par les porteurs de projets, notamment pour aller vers des bâtiments résilients, économes, mêlant plusieurs fonctionnalités et usages. De ce point de vue, tout l’arsenal des sanctions contractuelles peut être mobilisé. Toutefois, les rédacteurs d’actes devront être vigilants à assurer l’adaptation et l’efficacité des dispositifs notamment en matière de logement puisque les défis qui s’imposent en la matière impliquent de s’adapter à chaque instant à de nouvelles données sociales ou environnementales. La solution retenue dans de nombreux cas consiste alors à définir en amont un « protocole d’engagement et de suivi des innovations », permettant de fixer les objectifs et de détailler une méthodologie permettant de les atteindre. 32 - Les deux autres enjeux propres au logement supposent également de mettre en place une ingénierie contractuelle particulière, notamment pour assurer la transmission des charges : d’abord, il s’agit d’assurer le maintien d’un niveau de prix des logements pour éviter la spéculation. Lorsqu’elles sont possibles, les clauses anti-spéculatives comportent généralement deux volets : l’un traitant les obligations du promoteur qui achète le foncier à la collectivité, et renvoyant souvent, lorsqu’elles existent, aux chartes initiées par les collectivités ; l’autre traitant des reventes par les accédants pour éviter certains effets d’aubaine ; il s’agit ensuite de garantir l’affectation des logements aux personnes visées par la programmation présentée dans l’offre retenue, à deux titres : • le respect des usages prévus par les offres, en termes de typologie de logement mais également d’innovation d’usages pour assurer la mise en œuvre effective des innovations constructives et fonctionnelles ; • le maintien d’une occupation à titre de résidence principale lorsque cela est prévu pour que les projets s’inscrivent dans les politiques locales visant à résoudre la crise du logement. La garantie de ces objectifs implique que les notaires rédigent efficacement des clauses d’affectation, parfois des clauses antispéculatives, dont il faut assurer la transmission dans le temps. ■ L’essentiel à retenir • Le PLU permet de développer une politique ambitieuse pour le logement, notamment en termes de qualité, de mixité sociale et fonctionnelle. • S’il est possible d’imaginer des PLU qui incitent à « faire mieux » que les règles posées, à l’instar du PLU Bioclimatique de la Ville de Paris, il existe d’ores et déjà avec les chartes et les appels à projets urbains des outils permettant de concrétiser les objectifs publics en matière de logement, favorisant la rencontre des intérêts publics et privés. • Ces outils invitent les porteurs de projets à expérimenter, dialoguer, faire ensemble ; et il est utile d’en diffuser les bonnes pratiques notamment dans un souci de sécurité juridique. • Les notaires qui sont de plus en plus associés à l’organisation des appels à projets urbains peuvent, dans leur mission de conseil et grâce aux liens qui les unissent sur tout le territoire, jouer un rôle important à cet égard. RAPPORT 119e CONGRÈS DES NOTAIRES DE FRANCE - DEAUVILLE 2023 LE LOGEMENT LE DEVOIR DE FAIRE MIEUX LE DROIT POUR FAIRE AUTREMENT DÉVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENT FAVORISER L’ACCÈS AU LOGEMENT PÉRENNISER SON LOGEMENT VERSION NUMÉRIQUE rapport-congresdesnotaires.fr 119e Congrès des notaires de France Publication du rapport : Version numérique, juillet 2023 / Version papier, août 2023 Congrès : 27-29 septembre 2023
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