ÉTUDE IMMOBILIER 1156 Page 27 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 - © LEXISNEXIS SA pourrait consister en l’intégration des chartes dans les annexes du PLU, ce qui assurerait leur bonne diffusion. Une participation des acteurs et du public sur l’élaboration de la Charte serait également utile puisqu’il s’agit d’un document destiné à inciter à la réalisation de projets qui s’intègrent au mieux dans leur environnement économique, social, urbain et environnemental. 25 - On constate par ailleurs que les Chartes tendent à renforcer le dialogue partenarial avec les opérateurs privés en amont de l’élaboration de leur projet avec des « ateliers d’instructions », publics et concertés . C’est une clef du succès des projets en termes d’acceptabilité et de prévention des contentieux. Seulement, pour éviter toute contestation de ces procédures alors que leurs objectifs sont louables, le droit de l’urbanisme pourrait sans doute s’en saisir et les intégrer, en confortant juridiquement et temporellement ces bonnes pratiques de concertation préalable et de facilitation de la phase d’instruction des autorisations. 26 - L’impulsion véhiculée par les chartes locales dites « promoteur », lorsqu’il en est fait bon usage, présente donc un véritable intérêt pour favoriser la réalisation et l’acceptation de programmes de logements mixtes, de qualité, et innovants. Cette incitation à faire mieux, à aller au-delà des règles applicables, se retrouve également dans le cadre des appels à projets urbains innovants. B. - Le contrat : les appels à projets urbains innovants (APUI) 27 - Consultations d’initiative publique visant à promouvoir des offres de développements immobiliers privés, conçues et portées par des opérateurs du marché, les appels à projets se caractérisent par leur hétérogénéité, tant au niveau des contrats immobiliers que de la nature des biens et la grande souplesse d’organisation laissée à la collectivité initiatrice19. Leur point commun tient à l’esprit qui les animent : au lieu de vendre ou de donner à bail au plus offrant, il s’agit de choisir l’équipe la plus compétente pour répondre, au travers d’une opération immobilière que l’on souhaite « innovante », aux enjeux économiques et sociaux exprimés par la collectivité, parmi lesquels une place importante est accordée aux besoins en termes de logements. 19 V. P. Terneyre, Appel à projets, appel à manifestation d’intérêts, mise en perspective juridique : Énergie - Env. - Infrastr. 2021, étude 17. 1° Développer l’offre de logements à travers l’appel à projets urbains 28 - À travers l’appel à projets, les personnes publiques cherchent à guider les développements immobiliers sur leur territoire sans que cette impulsion ait pour effet de faire basculer ces opérations dans le champ de la commande publique20 . Les consultations s’inscrivent en effet dans les orientations, défis, ambitions des documents d’urbanisme, en incitant à faire mieux mais ne traduisent pas des spécifications précises et individualisées de la personne publique. Il s’agit là encore de favoriser la bonne insertion urbaine des projets, de faire part des attentes d’intérêt général que la collectivité compétente promeut dans le cadre de sa politique publique et non en tant qu’« acheteur public » qui auraient une influence déterminante sur la conception d’un projet répondant à son besoin propre. REMARQUE ➜ Certains appels à projets nécessitent parfois une intervention directe de la collectivité ou de l’OLS/I qui cède le terrain ou transfère des droits réels, afin d’assurer la réalisation de certains équipements publics qui sont rendus nécessaires par l’opération de logement. Dans ce cas, la dimension de commande publique devra être secondaire et entrer dans le champ de dérogations prévues à cet effet pour que l’opération immobilière puisse être réalisée dans le cadre d’une consultation ad hoc, ne correspondant pas aux règles de passation du droit de la commande publique21. 20 J.-F. Lafaix et R. Léonetti, Sur les possibilités et les conséquences de l’abandon d’un appel à projets : AJDA 2020, p. 1967, n° 34/2020. – N. Dourlens et R. de Moustier, Les appels à projets en matière immobilière : aperçu des enjeux et des limites au regard du droit de la commande publique : BJCP 2020, p. 12. 21 Dans ce cas, certaines dérogations strictement encadrées par la loi peuvent permettre la réalisation de ces travaux, en dehors des règles de passation de la commande publique (V. le régime des contrats à objet mixte qui sont en dehors du champ de la commande publique lorsque la partie immobilière constitue l’objet principal : CCP, art. L. 1312-1. – PE et Cons. UE, dir. 2014/24/UE, 26 févr. 2014, art. 3, 6°. – E. Fatôme et L. Richer, Contrats à objet immobilier et de travaux : le critère de l’objet principal, critère second : AJDA 2015, p. 1577. – F. Llorens et P. Soler-Couteaux, À la recherche de l’objet principal du contrat : Contrats-Marchés publ. 2015, repère 3. – P.-M. Murgue-Varoclier, La cession domaniale contre remise de locaux : un montage contractuel « piégé » : RFDA 2019, p. 877, § 12. – A. Boullault, Recours à la cession foncière avec charges : quel risque de requalification ? : Contrats publ. 2022, n° 228, II.2) ; mais il est également possible d’accepter le basculement de l’appel à projet dans le cadre de la commande publique, même si cela mériterait que l’on se penche sur certaines complexités réglementaires pour que cette option ne soit pas décourageante. Les Chartes tendent à renforcer le dialogue partenarial avec les opérateurs privés en amont de l’élaboration de leur projet avec des «ateliers d’instructions», publics et concertés
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=