ÉTUDE IMMOBILIER 1156 Page 25 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 - © LEXISNEXIS SA leurs centres d’intérêts, etc. compte tenu de l’augmentation des prix3. REMARQUE ➜ En effet, le PLU ne peut réserver des logements à une certaine catégorie de personnes ni ne peut privilégier une occupation à titre de résidence principale4. 10 - Par ailleurs, elle s’avère inadaptée aux nouvelles formes d’habitat et notamment au coliving5. Certes, par-delà son seul point commun consistant en la présence d’espaces privatifs et d’espaces communs, le coliving recouvre une variété de situations du point de vue de la nature et du nombre des services prévus, du public accueilli mais également de la durée de l’occupation. Non destiné à des touristes, le coliving se rattachera à la destination Habitation. Mais il n’est pas aisé de dire si la sous-destination sera logement ou hébergement. Cette qualification n’est pourtant pas sans enjeu puisqu’elle conditionne l’application de la servitude de mixité sociale6 et les règles différenciantes en matière de réalisation d’aires de stationnement. 2° La mixité sociale 11 - Le PLU peut favoriser la mixité sociale lorsque l’offre de logements locatifs sociaux n’est pas suffisante pour répondre à la demande. 12 - À l’échelle d’un secteur, il peut imposer aux programmes de réalisation de logements d’affecter un pourcentage déterminé par catégorie de logements, en précisant ce pourcentage et les catégories prévues (C. urb., art. L. 151-15). Il peut aussi imposer que les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale qu’il détermine favorisant ainsi les logements familiaux par exemple (C. urb., art. L. 151-14). 13 - À l’échelle d’une unité foncière, les auteurs du PLU peuvent déterminer un emplacement réservé en vue de la réalisation de programmes de logements en précisant la nature de ces programmes ; les propriétés concernées deviennent ainsi inconstructibles pour la réalisation d’un autre objet que celui fixé par cette réserve (C. urb., art. L. 151-41, 4°). 3 L. Cormier et V. Vorms, Logement : priorité aux résidents permanents ? : Terra nova, 14 avr. 2023. 4 S. Marie, PLU et Résidences secondaires, in Gridauh, L’écriture des PLU, 10 sept. 2021 : https://www.gridauh.fr/sites/default/files/u473/PLU%20 et%20RESIDENCES%20SECONDAIRES.pdf. 5 V. R. Léonetti et J. Marion, Le Coliving : de quoi parle-t-on ? : Newsletter Cheuvreux, mars 2023 (www.cheuvreux.fr/actualites/coliving-de-quoiparle-t-on/?utm_source=sendinblue&utm_campaign=2023-03%20 Newsletter%20–%20Groupe%20Cheuvreux%20%20Immobilier%20 17&utm_medium=email). 6 CE, 13 déc. 2021, n° 443815, Sté Les Prés Biard : Constr.-Urb. 2022, comm. 4, note L. Santoni. 14 - Les règles en faveur de la diversité du logement peuvent également être incitatives. En effet, des bonus de constructibilité peuvent être prévus pour les programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux et/ou intermédiaires (C. urb., art. R. 15137, 5°, 6° et 7°) ainsi que des règles de stationnement plus souples (C. urb., art. L. 151-34). C. - Les règles relatives à la qualité des habitations 15 - Le PLU peut prendre des dispositions en faveur de la qualité de l’habitat, à condition de respecter un cadre réglementaire et certaines thématiques comme : la volumétrie, l’implantation et la qualité des constructions, le traitement des espaces non bâtis et le stationnement des véhicules et vélos (C. urb., art. L. 151-22). Peuvent être ainsi fixées des obligations en matière de performances énergétiques et environnementales. 16 - Pour inciter les porteurs de projet à réaliser des projets vertueux d’un point de vue environnemental, le PLU peut intégrer un bonus de constructibilité (par le dépassement des règles relatives au gabarit) pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergies renouvelables (C. urb., art. L. 151-28, 3°). 2. Au-delà du PLU, les nouveaux instruments de mise en œuvre des objectifs associés à la production de logement 17 - Bien que le PLU puisse également comporter cette incitation à « faire mieux »7, il faut renforcer le dialogue entre la sphère publique et la sphère privée afin de susciter des projets privés qui intègrent les ambitions des politiques publiques et, plus généralement, les objectifs sociaux, économiques et environnementaux. Cela suppose de renouveler la méthode de réalisation des projets privés. Deux outils sont particulièrement mis en œuvre sur l’ensemble du territoire. Il s’agit en premier lieu des « chartes » locales (A) et, en second lieu, des appels à projets urbains innovants (APUI) (B). 7 V. not., le projet de PLU bioclimatique de la Ville de Paris actuellement en cours d’élaboration qui valorise les externalités positives des projets de construction neuve ou de restructuration lourde et impose de remplir au moins trois critères de performance choisis par le porteur de projet, relevant au moins de deux thématiques différentes identifiées par la ville (biodiversité et environnement, programmation, efficacité énergétique et sobriété) – article UG8 du projet de règlement en date de juin 2023 (https://plubioclimatique.paris.fr/projet/). La distinction entre logement et hébergement ne permet pas de répondre à toutes les problématiques actuelles du logement
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