1156 ÉTUDE IMMOBILIER Page 24 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 8 SEPTEMBRE 2023 mentaire par excellence pour définir et mettre en œuvre les objectifs en matière de logement. Ses possibilités sont nombreuses. 2 - Pour autant, il est souvent nécessaire d’aller au-delà du PLU pour que les projets tiennent compte des réalités urbaines de chaque site, soient bien acceptés par leur environnement, et puissent aussi être enrichis des nouveaux usages et des nouveaux besoins des habitants qui n’ont pas nécessairement été intégrés dans le PLU applicable1. Il ne s’agit pas d’aller à l’encontre des règles du PLU, mais d’en assurer le bon emploi, en tenant compte du fait que, généralement, ce document de planification n’entre pas dans un niveau de précision qui ne peut être déterminé qu’au moment où les projets urbains et immobiliers émergent. Ces projets doivent alors être conçus en partant du PLU, mais aussi en prenant en considération les besoins d’insertion urbaine, environnementale, économique et sociale. Il est en effet indispensable que la conception de chaque projet s’inscrive dans la réalité concrète de la ville, de ses habitants, du tissu économique et social d’un quartier, du « déjà là ». Cette mise en œuvre concrète s’appuie nécessairement sur les initiatives des porteurs de projets et sur un dialogue avec la collectivité compétente. 3 - Ainsi, pour que les objectifs de production du logement soient mis en œuvre, à l’outil indispensable de planification sur le long terme qu’est le PLU (1), s’ajoutent aujourd’hui de nouveaux instruments favorisant la prise en compte des spécificités de chaque site et des nouveaux besoins locaux (2). 1. Le PLU, outil indispensable de planification de la production de logement 4 - Le PLU détermine les principales règles d’utilisation et d’occupation des sols afin d’atteindre les objectifs généraux déclinés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 du Code de l’urbanisme, parmi lesquels se trouve l’habitat, au travers des idées de répartition équilibrée entre habitat, emploi, commerce et services (mixité fonctionnelle) (A), de mixité sociale (B), mais également d’objectifs qualitatifs assignés, entre autres, à la production des logements (qualité urbaine, architecturale, paysagère…) (C). A. - Les règles relatives à l’implantation d’habitation 5 - Le PLU peut imposer l’implantation de logement de deux manières : 1 Étant précisé que la durée de révision des PLU est de 7 à 12 mois pour une révision alléguée tandis qu’elle est de 12 à 24 mois pour une révision générale (V. EPF de Bretagne, Quels outils pour quels objectifs ?, juill. 2018, www.epfbretagne.fr/img_ftp/608_EPFB-Fiches-BAO-180807-GEN02V02.pdf) et qu’en règle générale les PLU ont vocation à une certaine stabilité. • la première est dans le cadre des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui se caractérisent par leur souplesse et s’imposent aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de compatibilité. Elles peuvent orienter le développement du logement sur un secteur donné ou porter une thématique sur l’ensemble du territoire communal, tel le renouvellement urbain (C. urb., art. L. 151-6) ; • la seconde est dans le cadre du règlement, s’imposant dans un rapport de conformité aux autorisations d’urbanisme, à deux échelles distinctes : sur l’ensemble du territoire, grâce au zonage qui pourra permettre l’habitation (C. urb., art. R. 151-17 et s.) ; au sein de chaque zone, grâce aux règles relatives aux destinations2. Les auteurs des PLU ont une grande marge de manœuvre. Ils peuvent définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions (C. urb., art. R. 151-37, 3°) ou bien fixer des règles pour imposer ou protéger une diversité fonctionnelle au sein d’une même construction ou d’une unité foncière (C. urb., art. R. 151-37, 1°). B. - Les règles relatives à la diversité des habitations 6 - Le PLU peut agir sur la diversité des habitations et en particulier sur la mixité sociale. 1° Les sous-destinations logement et hébergement 7 - La nomenclature des destinations actuellement en vigueur prévoit, pour la destination Habitation, deux sous-destinations (C. urb., art. R. 151-27 et R. 151-28) : logement, qui recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements, lesquels recouvrent les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service, et notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. 8 - Cette nomenclature est un outil efficace pour limiter le développement des locations meublées touristiques, lesquelles relèvent exclusivement de la destination commerce et activité de service et non pas de l’habitation. Cependant, la distinction entre logement et hébergement ne permet pas de répondre à toutes les problématiques actuelles du logement . 9 - La classification des destinations et sous-destinations apparaît insuffisante pour prendre en compte les difficultés rencontrées récemment par les résidents permanents des zones touristiques attractives pour se loger ou reloger à proximité de leur travail et de 2 À titre de précision, le choix des destinations et sous-destinations autorisées ou autorisées sous conditions n’est en effet pas libre depuis la réforme de 2016 entrée progressivement en vigueur : C. urb., art. R. 151-27 et R. 151-18. – Et A. 10 nov. 2016, tous modifiés en 2020 et 2023.
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