Page 54 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 6 SEPTEMBRE 2024 1174 ATTENTION ➜ Lorsque le bail prend fin, quelle que soit la cause de cette fin, ou que la propriété des constructions lui est transférée en cours de bail, c’est le bailleur qui est à nouveau titulaire des actions en garantie décennale et en réparation. Stipulation d’une clause contraire. – La seconde limite est liée à l’existence d’une clause contraire. Il faut à cet égard constater que cette clause pouvant être insérée dans un bail emphytéotique et dérogeant au principe du transfert des actions apparaît avoir un objet plus large que celui qu’elle peut avoir en matière de vente. En effet, en matière de vente, la clause admise est celle qui entend faire obstacle au transfert des actions liées à un sinistre survenu avant la vente. Pour les sinistres survenus postérieurement à la vente, l’article 1792 du Code civil produit son plein effet et c’est donc le nouveau propriétaire qui est seul susceptible d’exercer l’action en garantie décennale. En matière de bail emphytéotique, la Cour de cassation semble admettre que contractuellement, les parties puissent prévoir qu’il n’y aura pas de transfert des actions en garantie décennale et en réparation pendant toute la durée du bail. À vrai dire, si tel était bien le cas, il n’y aurait pas de véritable intérêt à prévoir une clause dérogeant ainsi au principe posé par la Cour de cassation. En effet, le rédacteur de l’acte, en toute hypothèse, ne doit pas oublier la jurisprudence précitée imposant d’affecter l’indemnité versée par l’assureur dommagesouvrage au paiement des travaux. La clause contraire au principe énoncé par la Cour de cassation dans le présent arrêt pourra être stipulée lorsque le bailleur aura préfinancé la réparation et que le versement de l’indemnité lui permettra ainsi de se rembourser. Le principe d’affectation de l’indemnité au paiement des travaux peut alors être considéré comme étant respecté. Il pourrait être également envisagé d’y recourir lorsque le bailleur entend s’engager à réaliser les travaux nécessaires à la réparation des dommages. Toutefois, compte tenu de l’objet du bail, il serait, en cette hypothèse, plus pertinent de laisser ces travaux à la charge de l’emphytéote et dès lors, de ne pas déroger contractuellement à la solution retenue par la Cour de cassation dans le présent arrêt. Sort des actions en fin de bail et sinistre survenu antérieurement. – Par ailleurs et bien que la Cour de cassation n’eût pas à trancher cette question, pourrait également se poser celle du sort des actions en garantie décennale et en réparation au terme du bail, lorsque le sinistre est survenu avant ledit terme. En toute logique, dès lors que la Cour retient dans le présent arrêt que le transfert cesse de produire effet lors de l’extinction du bail et que lors d’une vente, l’action en garantie décennale est transmise à l’acquéreur, y compris si le sinistre est survenu antérieurement à la vente, il devrait en aller de même pour le bail emphytéotique. Aussi, seul le propriétaire, ancien bailleur, devrait pouvoir exercer les actions en garantie décennale et en réparation alors même que le sinistre est survenu avant l’expiration du bail. À nouveau toutefois, une clause contraire devrait être admise. Une telle clause présentera un intérêt si l’emphytéote a préfinancé les travaux, celleci lui permettant d’obtenir le remboursement des sommes qu’il a avancées. Conclusion. – En conclusion, le rédacteur du bail emphytéotique doit prendre en considération le principe énoncé par la Cour de cassation pour la durée du bail mais également après le transfert de propriété des constructions au bailleur : • pendant la durée du bail, seul l’emphytéote peut exercer les actions en garantie décennale et en réparation, y compris si le sinistre est intervenu avant la conclusion du bail. Une clause contraire peut toutefois être stipulée ; • après le transfert de propriété des constructions au bailleur, seul ce dernier peut exercer les actions en garantie décennale et en réparation, y compris si le sinistre est intervenu pendant la durée du bail. Une clause contraire peut toutefois être stipulée. Actions en garantie décennale et en réparation Bail conférant un droit réel au preneur Construction existante Construction édifiée par le preneur Sinistre non indemnisé survenu avant la conclusion du bail Sinistre survenu pendant la durée du bail Sinistre survenu pendant la durée du bail Sinistre non indemnisé avant que le bailleur ne devienne propriétaire des constructions Bail emphytéotique Preneur sauf clause réservant les actions au bailleur Preneur Preneur Bailleur sauf clause réservant les actions au preneur Bail à construction Preneur sauf clause réservant la propriété au bailleur ou clause réservant les actions au bailleur Preneur sauf clause réservant la propriété au bailleur Preneur Bailleur sauf clause réservant les actions au preneur Bail à réhabilitation Preneur sauf clause réservant les actions au bailleur Preneur Preneur Bailleur sauf clause réservant les actions au preneur BRILO Preneur sauf clause réservant les actions au bailleur Preneur Preneur Bailleur sauf clause réservant les actions au preneur BRS ou BRSA Preneur sauf clause réservant les actions au bailleur Preneur Preneur Bailleur sauf clause réservant les actions au preneur
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=