ÉTUDE IMMOBILIER 1173 Page 47 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 6 SEPTEMBRE 2024 - © LEXISNEXIS SA les formalités de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, l’acquéreur en informe le vendeur et en justifie en produisant : • une attestation sur l’honneur de l’acquéreur qui déclare qu’il n’a pas été destinataire dans un délai de 15 jours d’une lettre recommandée AR ; • une attestation du maire de la commune qui déclare qu’il n’a pas été destinataire dans un délai de 15 jours d’une lettre recommandée AR ou récépissé de notification électronique ; • une attestation de l’avocat de l’acquéreur que les pièces ont été demandées par la juridiction et n’ont pas été produites et qu’au vu des éléments en sa possession, il peut établir que le ou les recours sont irrecevables pour défaut d’accomplissement des formalités de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme. Les parties conviennent de se rencontrer pour décider si les éléments produits suffisent à établir l’irrecevabilité du recours gracieux et/ou du recours contentieux et du sort de la présente condition suspensive. » 1° Cristallisation des moyens de la requête 11 - « L’acquéreur s’engage à demander à son avocat de se constituer dès que l’enregistrement de la requête devant le tribunal administratif est connu. L’acquéreur s’engage à produire au tribunal administratif un mémoire en défense sur la requête dans les 30 jours calendaires qui suivent la communication de ladite requête par le tribunal administratif afin de déclencher le délai de 2 mois prévus à l’article R. 600-5 du Code de l’urbanisme. Il est ici rappelé que, sur le fondement de l’article R. 611-7-1 du Code de justice administrative, le président de la formation de jugement ou tout magistrat désigné à cet effet peut fixer une nouvelle cristallisation des moyens s’il estime que le jugement de l’affaire le justifie. Afin de réduire le risque d’une telle mesure, l’acquéreur s’engage à produire, en pièce jointe de son mémoire, l’entier dossier de demande de permis de construire et l’ensemble des avis émis lors de son instruction, sauf à ce que la commune défenderesse y ait déjà procédé. À l’issue du délai, l’acquéreur fera procéder par un conseil en droit de l’urbanisme à une analyse des moyens soulevés dans la requête éventuellement complétée par un mémoire du requérant soulevant des nouveaux moyens afin d’apprécier les risques d’annulation contre le permis de construire. Cette analyse devra comporter une appréciation du risque d’annulation totale, partielle ou de sursis à statuer et de l’opportunité d’un dépôt de permis de construire modificatif pour régulariser les éventuels vices de forme et de fond affectant l’autorisation d’urbanisme au regard de l’état de l’instruction juridictionnelle et du planning de l’opération. Le vendeur disposera d’un délai de 30 jours calendaires pour analyser les pièces transmises. À l’issue dudit délai, les parties décideront des suites à donner à la présente condition suspensive. » 2° Hypothèse d’une décision juridictionnelle prononçant l’annulation partielle du permis ou un sursis à statuer 12 - « Il est rappelé que, saisi d’une requête en annulation contre un permis de construire, le juge administratif décide (i) soit de l’annulation du permis de construire, (ii) soit, en application de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, de l’annulation partielle du permis de construire, le cas échéant assortie d’une injonction de régulariser, (iii) soit, en application de l’article L. 600-5-1, après avoir constaté qu’un vice entraînant l’illégalité du permis est susceptible d’être régularisé, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai pour régulariser le vice de légalité en déposant un permis de construire modificatif. Dans ces hypothèses, les parties conviennent de se rapprocher et de discuter de la suite à donner au contentieux en cours dans le délai d’un mois à compter du jugement rendu par le tribunal administratif. En cas de désaccord des parties dans le délai susvisé, les présentes seront caduques de plein droit. » CONSEIL PRATIQUE ➜ Le champ des possibles est très vaste. Il est important pour le notaire de les appréhender globalement et de ne pas hésiter à accompagner son client dans un rôle complémentaire et différent de celui de son avocat dans le long processus pour régulariser la situation en cas de contentieux. Le vendeur doit pouvoir être rassuré sur la capacité et la volonté de l’acquéreur de mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la régularisation de son permis. L’acquéreur doit pouvoir avoir le temps de régulariser la situation. Le vendeur et l’acquéreur doivent pouvoir être accompagnés au mieux dans l’appréciation du risque et des délais. Il faut également ne pas hésiter à utiliser la médiation si elle peut être une solution. ■ Le vendeur et l’acquéreur doivent pouvoir être accompagnés au mieux dans l’appréciation du risque et des délais L’essentiel à retenir • La promesse de vente sous condition suspensive de permis de construire définitif est la règle dès lors que le projet de l’acquéreur comprend des travaux d’une certaine importance, alors même que le législateur n’a eu de cesse pendant trente ans de sécuriser le pétitionnaire. • Il est important que le notariat se saisisse pleinement de ces réformes dans l’élaboration des conditions suspensives de permis de construire.
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