ÉTUDE IMMOBILIER 1172 Page 39 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 6 SEPTEMBRE 2024 - © LEXISNEXIS SA Initialement prescrite dans les 7 jours du dépôt en mairie par l’article R. 423-7 du Code de l’urbanisme18, cette formalité a été supprimée par le décret n° 2023-1037 du 10 novembre 2023 modifiant les modalités de transmission au préfet de certaines demandes relatives aux certificats et autorisations d’urbanisme. Cette suppression a tout d’abord pu être interprétée comme une entorse à la reconnaissance effective d’un permis tacite. Ce n’est, en réalité, pas le cas, comme l’a précisé le Conseil national d’évaluation des normes (CNEN). En effet, la suppression de l’obligation de transmission au préfet prévue à l’article R. 423-7 du Code de l’urbanisme n’est qu’une mise en adéquation de la réglementation avec la pratique et « ne remet pas en cause les règles de transmission au contrôle de légalité des actes des collectivités territoriales et de leurs groupements. Conformément aux règles définies par le Code général des collectivités territoriales, le dossier complet de demande sera transmis au préfet au titre du contrôle de légalité au moment de la naissance de la décision, qu’elle soit expresse ou tacite ». Par conséquent, il faut en conclure que cette modification du texte de l’article R. 423-7 du Code de l’urbanisme est sans effet sur les obligations pesant sur les collectivités territoriales au titre du contrôle de la légalité et que la communication au préfet est simplement décalée au jour de la naissance de l’autorisation. L’autorité compétente a donc l’obligation de communiquer au préfet la date à laquelle l’autorisation a été obtenue tacitement et doit à ce titre délivrer un certificat au pétitionnaire19. 14 - Contenu du certificat justifiant l’obtention du permis tacite. – S’agissant de ce certificat justifiant l’obtention d’un permis tacite, l’article R. 424-13 du Code de l’urbanisme précisait avant 2018 de façon laconique qu’« en cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit ». Aussi, aucun élément du certificat ne permettait de s’assurer de la date du dépôt susceptible d’attester de la naissance de l’autorisation, ni encore de la date de transmission au préfet dans le cadre du contrôle de légalité. Cette lacune a été comblée par l’article 6 du décret n° 18-617 du 17 juillet 2018. La délivrance du certificat (dont la non-délivrance 18 C. urb., art. R. 423-7, dans sa version issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme. 19 « La décision implicite d’acceptation fait l’objet, à la demande de l’intéressé, d’une attestation délivrée par l’administration. ». ‒ CRPA, art. L. 232-3. fait grief et peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir)20 doit comporter l’ensemble des informations permettant la comptabilisation du délai de retrait et de déféré préfectoral21. REMARQUE ➜ Bien entendu, et comme nous l’avons vu plus haut, le permis tacite porte en germe le risque d’un retrait dans l’hypothèse où ce permis aurait dû contenir des prescriptions, mais une fois écoulé le temps imparti au préfet et au maire dans le cadre d’une compétence liée pour prononcer le retrait ou déférer au tribunal administratif l’acte illégal, le permis a autant de force qu’un permis exprès. 15 - La dernière fragilité du permis tacite tenait à l’écriture incomplète de l’article L. 610-1 du Code de l’urbanisme22, qui laissait planer un doute quant aux conséquences de la mise en œuvre d’un permis de construire illégal par le pétitionnaire. L’article 80 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est venu préciser que : « Sauf en cas de fraude, le présent article n’est pas applicable lorsque le bénéficiaire d’une autorisation définitive relative à l’occupation ou l’utilisation du sol, délivrée selon les règles du présent code, exécute des travaux conformément à cette autorisation. » Ainsi, un permis de construire devenu définitif confère un droit acquis à l’exécution des travaux qu’il autorise. Comme le précisent MM. les professeurs Étienne Fatôme et Jacques-Henri Robert, le permis de construire obtenu fait écran entre ces travaux et le plan local d’urbanisme (PLU). Le constructeur disposant d’un permis définitif, même illégal, en cours de validité ne peut pas faire l’objet de poursuites pénales pour infraction aux dispositions du PLU. 20 CE, 12 févr. 2020, n° 421949, Ville de Paris c/ Sté le Toit Parisien : JurisData n° 2020-001873 ; JCP A 2020, 2237, note Fr. Polizzi ; Constr.-Urb. 2020, comm. 49, note X. Couton. 21 C. urb., art. R. 424-13 : « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. » Ce certificat mentionne la date d’affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l’avis de dépôt prévu à l’article R. * 423-6. En cas de permis tacite, ce certificat indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du Code général des collectivités territoriales. 22 É. Fatôme et J.-H. Robert, Un permis de construire définitif ne protège pas toujours d’une condamnation pénale : AJDA 2017, p. 2290. Une modification de délai irrégulière ne peut faire obstacle à la naissance d’une autorisation tacite à l’expiration du délai d’instruction légalement applicable
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