ÉTUDE IMMOBILIER 1172 Page 37 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 36 - 6 SEPTEMBRE 2024 - © LEXISNEXIS SA gatoire, et par conséquent, dépendre du principe opposé selon lequel « silence vaut décision implicite de rejet », ainsi que le prévoient expressément les articles R. 424-2 et R. 424-3 du Code de l’urbanisme. Par exemple, lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et lorsque celui-ci a notifié un avis défavorable, ou un avis favorable assorti de prescriptions, le défaut de décision expresse dans le délai réglementaire vaut décision implicite de rejet (C. urb., art. R. 424-3). 2. La levée de l’ensemble des obstacles à la naissance de l’autorisation tacite 5 - Point de départ du délai d’instruction. – Il apparaît utile de rappeler que la réception de la demande en mairie déclenche automatiquement le délai d’instruction de droit commun à l’expiration duquel naîtra, si l’Administration garde le silence et sauf exception7, une décision tacite d’acceptation. La mairie délivrera systématiquement au pétitionnaire un récépissé affectant un numéro d’enregistrement au dossier (qui deviendra le cas échéant le numéro de l’autorisation) et indiquant la date à laquelle le pétitionnaire pourra se prévaloir d’une autorisation tacite faute de rejet exprès de l’Administration dans le délai (C. urb., art. R. 423-3 et s.). 6 - Cas d’allongement du délai d’instruction. – Tandis que le droit antérieur à la réforme engagée par l’ordonnance de 2005 précitée permettait à l’Administration de « jouer » aisément avec les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, l’Administration ne peut aujourd’hui allonger le délai d’instruction que si elle en informe le pétitionnaire dans le premier mois suivant le dépôt de la demande. La possibilité offerte aux services instructeurs n’est ouverte que dans deux hypothèses précisément réglementées : l’incomplétude du dossier (C. urb., art. R. 42338) et la nécessité de suivre une procédure particulière (C. urb., art. R. 423-42). 7 - Nécessité de suivre une procédure particulière. – Tenant compte de l’impossibilité dans laquelle peut parfois se trouver le service instructeur d’identifier dès le premier mois l’ensemble des procédures particulières devant être suivies préalablement à la délivrance de l’autorisation, le pouvoir réglementaire a identifié un certain nombre d’hypothèses dans lesquelles l’allongement du délai pourra être notifié au-delà du premier mois. Afin de préserver un minimum de sécurité juridique, ces cas sont limitativement listés par le Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 423-34 à R. 423-37-3). Une prolongation exceptionnelle qui ne correspon7 V. supra. drait pas à l’une de ces situations serait inopposable et ne ferait donc pas obstacle à la naissance d’une autorisation tacite à l’expiration du délai initialement annoncé. 8 - Incomplétude du dossier. – S’agissant de l’incomplétude du dossier, il est en effet un principe classique en droit administratif que l’Administration ne peut commencer à instruire une demande qu’à partir du moment où elle est en possession d’un dossier complet. Ce principe est rappelé à l’article R. 423-19 du Code de l’urbanisme8. Une demande de pièce(s) complémentaire(s) a donc pour effet d’interrompre le cours du délai d’instruction, qui recommence à courir, pour l’intégralité de sa durée, à la réception des pièces demandées. Afin de mettre un terme aux pratiques parfois abusives de l’Administration en la matière, les pouvoirs publics ont strictement encadré cette possibilité, en la soumettant à deux conditions cumulatives. D’une part, la demande de pièce(s) doit être notifiée dans le premier mois de l’instruction. D’autre part, elle ne peut porter que sur les pièces limitativement listées par le Code de l’urbanisme pour la demande concernée. Si cette double contrainte n’a pas été immédiatement intégrée par la jurisprudence9, elle l’est aujourd’hui depuis la décision de section du Conseil d’État rendue le 9 décembre 2022, Commune de Saint-Herblain. Dans cet arrêt, est affirmé le principe selon lequel « le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application (…) du code de l’urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle »10. Le délai n’est pas davantage affecté par une demande portant sur une pièce exigible mais notifiée au-delà du premier mois11. 9 - Modification du dossier à l’initiative du pétitionnaire. – Par ailleurs, la modification de la consistance du dossier à l’initiative du pétitionnaire est une pratique largement répandue que le 8 « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. » 9 CE, 8 avr. 2015, n° 365804, Verrier : JurisData n° 2015-008291 ; Constr.-Urb. 2015, comm. 84, note L. Santoni. ‒ Et CE, 9 déc. 2015, n° 390273, Cne d’Asnières-sur-Nouère c/ Sté Orange : JurisData n° 2015-027552 ; Lebon T. ; JCP A 2016, 2107, obs. R. Vandermeeren. 10 CE, sect., 9 déc. 2022, n° 454521, Cne de Saint-Herblain : Lebon T. ‒ T. Janicot et R. Wajinny-Green, Autorisations tacites : la demande illégale d’un document complémentaire rompt-elle le silence de l’administration ? : AJDA 2023, p. 236. 11 Cependant, dans une telle hypothèse, le pétitionnaire aura tout intérêt à tout de même fournir à l’Administration la pièce sollicitée avant l’expiration du délai d’instruction initialement annoncé, de telle sorte que le dossier soit effectivement complet à la date de naissance de l’autorisation tacite. L’absence de fourniture de la pièce ne ferait pas obstacle à la naissance de cette autorisation, mais pourrait la fragiliser. Un permis de construire devenu définitif confère un droit acquis à l’exécution des travaux qu’il autorise
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