les familles recomposées, selon le parent chez qui l’enfant va habiter. Il faut donc être vigilant et s’enquérir de la situation de chacun avant de liquider l’impôt. Des optimisations peuvent le cas échéant être recherchées par donation/abandon d’usufruit, ou par évaluation économique du prix de cession des différents droits, ce qui peut déplacer de la masse imposable sur la tête d’un cédant bénéficiant d’un abattement pour durée de détention plus important ou habitant le bien à titre de résidence principale. Ceci peut aussi baisser le montant de la surtaxe de 2 % à 6 % en présence d’une plus-value de plus de 50 000 ³ (CGI, art. 1609 nonies G). Exemple chiffré (cession isolée d’un droit et comparatif avec l’attente de l’extinction de l’usufruit). Un investisseur a acquis il y a 10 ans la nue-propriété d’un appartement pour 140 000 ³ (valeur en pleine propriété d’époque 200 000 ³), l’usufruit à durée fixe étant acquis par un bailleur social. Le terme du démembrement est proche et la revente serait possible (235 000³ si vente du droit de nue-propriété, 240 000 ³si vente de la pleine propriété). Cession isolée de la nue-propriété avant le terme du démembrement Attente de l’extinction de l’usufruit, puis cession de la pleine propriété Prix de cession 235 000³ 240 000³ Prix d’acquisition 140 000³ 200 000 ³ (valeur de la pleine propriété d’origine) Frais d’acquisition Pour mémoire Dépenses de travaux (forfait 15 %) 21 000 ³ 30 000 ³ Plus-value brute 74 000 ³ 10 000 ³ Durée de détention 10 années pleines (dans les deux cas, le point de départ est l’acquisition de la nue-propriété) IR : 30 % d’abattement, puis taxation à 19 % 9 842 ³ 1 330³ PS : 8,25 % d’abattement, puis taxation à 17,2 % 11 677 ³ 1 578³ Surtaxe plus-value nette > 50 000³ 626 ³ 0 ³ Trésorerie nette 212 855³ 237 092³ Lorsque le terme du démembrement est proche, il peut être fiscalement préférable d’attendre l’extinction de l’usufruit pour vendre le bien en pleine propriété. Enfin, le cas de la liquidation de l’imposition en présence d’un usufruit successif a été posé par un parlementaire (Question écrite n° 24124, M. Claude Malhuret : JO Sénat 5 août 2021, p. 4791). La question est de savoir si la cession par l’usufruitier successif constitue un fait générateur d’imposition et dans l’affirmative quelle est la valeur d’acquisition de son droit et le point de départ du délai de détention. Les praticiens suivront avec intérêt quelles seront les réponses du ministère de l’Économie, des finances et de la relance. CAHIERS PRATIQUES Fiche pratique LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 51
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