Si le cédant n’a pas détenu la pleine propriété, il y a cession d’un droit démembré qui avait été acquis isolément : ‰si le droit a été acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition du droit aliéné est celui effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il n’a pas à être évaluéa posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique. Cela étant, son acquisition peut avoir été volontairement effectuée avec un barème fiscal (CGI, art. 762 pour les acquisitions avant le 1er janvier 2004. – CGI, art. 669 après cette date) ; ‰si le droit a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition du droit aliéné est la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 762, puis art. 669 ici d’application obligatoire). À ce niveau, l’article 150 VB du CGI dispose qu’en cas de démembrement résultant d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition de ce droit est déterminé à l’aide du barème prévu à l’art. 669 du CGI. Il convient de tenir compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la cession du droit. Cette mesure légale ne s’applique pas aux cessions de droits démembrés reçus à titre gratuit par donation avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition restant déterminé avec l’ancien barème (CGI, art. 762), avec l’âge de l’usufruitier lors du démembrement. La plus-value est ensuite réduite des abattements pour durée de détention, calculés depuis la date d’acquisition du droit cédé. En cas de cession d’un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété, il faut retenir la date d’acquisition en pleine propriété(BOI-RFPI-PVI-20-20, 24 août 2018, § 40). Lorsque les droits réels sont cédés par plusieurs personnes, la durée de détention peut donc être différente pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il y a ensuite taxation. Exemple chiffré (cession conjointe). Des parents ont acquis la pleine propriété d’un immeuble locatif pour 190 000 ³il y a 10 ans. Ils ont donné la nue-propriété du bien à leurs enfants il y a 4 ans. Le bien était évalué à 300 000 ³et les parents étaient âgés de 59 ans (nue-propriété fiscalement évaluée à 50 %de la valeur en pleine propriété, soit 150 000 ³). La donation n’a pas généré de droits de mutation à titre gratuit. Les parents ont aujourd’hui 63 ans. Le bien est vendu pour 500 000 ³, le prix de cession est réparti entre les parents et enfants, avec utilisation du barème fiscal de l’article 669 du CGI (l’usufruit étant fiscalement valorisé à 40 % de la valeur en pleine propriété). Imposition des parents Imposition des enfants Prix de vente 500 000³ Droit réel cédé Usufruit Nue-propriété Ventilation du prix de vente 200 000³ 300 000³ Le cédant a-t-il été plein propriétaire ? Oui Non Prix d’acquisition Art. 74 SE annexe II du CGI. 190 000³× 40 % = 76 000 ³ 150 000³ (valeur fiscale dans l’acte de donation) Frais d’acquisition Pour mémoire Dépenses de travaux (forfait 15 %) 11 400 ³ Non car droit réel détenu depuis moins de 5 ans Plus-value brute 112 600³ 150 000³ Durée de détention 10 années pleines 4 années pleines IR 30 % d’abattement, puis taxation à 19 % = 14 975³ Pas d’abattement, taxation à 19 % = 28 500³ PS 8,25 % d’abattement, puis taxation à 17,2 % = 17 769 ³ Pas d’abattement, taxation à 17,2 % = 25 800³ Surtaxe plus-value nette > 50 000³ 1 576³ 4 500³ Trésorerie nette 165 680³ 241 200³ L’imposition serait la même dans l’hypothèse où il y aurait réemploi des fonds en démembrement ou quasi-usufruit...mais les enfants n’auraient pas perçu de sommes et devraient tout de même acquitter l’imposition... Si le bien avait constitué la résidence principale d’un des cédants, il aurait été possible d’appliquer l’exonération correspondante (les autres cédants restant taxés dans les conditions de droit commun). Lorsqu’un enfant majeur quitte le domicile des parents, le bien ne constitue souvent plus sa résidence principale et la cession de son droit réel est taxable. Il peut en aller demême dans 50 LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022
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