1. Cession à titre onéreux d’un immeuble après réunion de la propriété La première situation est celle d’une cession à titre onéreux de la pleine propriété d’un bien qui n’est plus démembré, mais qui l’a été par le passé. Le cas relève des plus-values immobilières des particuliers et n’est pas concerné par le traitement fiscal relatif à la première cession à titre onéreux d’un usufruit à durée fixe(CGI, art. 13,5) qui prévoit que la première cession d’usufruit à durée fixe d’un bien immobilier est taxée en revenus fonciers. Naturellement, la question de l’imposition ne se pose pas lorsque la plus-value est exonérée pour cession de la résidence principale(CGI, art. 150 U, II-1°)ou en cas de détention depuis plus de 30 ans. 1° La réunion de la propriété a résulté de l’extinction de l’usufruit La situation est celle de l’acquisition (gratuite ou onéreuse) de la nue-propriété, l’extinction de l’usufruit entraînant reconstitution de la pleine propriété, puis la cession à titre onéreux du bien. Le prix de cession est celui stipulé dans l’acte de vente. Le prix d’acquisition d’un usufruit acquis par voie d’extinction est en principe nul, que la nue-propriété ait été acquise à titre gratuit ou onéreux. L’Administration admet cependant de retenir la valeur vénale en pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI-RFPI-PVI20-10-20-10, 12 sept. 2012, § 220 et 350). Ce prix d’acquisition est ensuite majoré des frais d’acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 % en cas d’acquisition à titre onéreux et frais réels obligatoirement en cas d’acquisition à titre gratuit) et de certaines dépenses de travaux (frais réels ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). La plus-value brute est ensuite réduite des abattements pour durée de détention (différents à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux), dont le point de départ est la date d’acquisition du premier droit réel, en pratique la date de la donation, du décès ou de l’acte de vente ayant entraîné acquisition de la nue-propriété (BOI-RFPI-PVI-20-20, 24 août 2018, § 40). Il y a ensuite imposition à l’IR (19 %), aux PS (17,2 %) et surtaxe éventuelle (2 % à 6 %). 2° La réunion de la propriété a résulté d’un autre événement La liquidation est différente si la réunion de la propriété est issue d’un autre événement. Le prix de cession est ici aussi celui stipulé dans l’acte de vente. L’Administration précise (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, 12 sept. 2012, § 220 et 350)le calcul du prix de revient : ‰si la nue-propriété et l’usufruit ont tous les deux été acquis à titre gratuit (par donation ou succession), il faut additionner la valeur vénale retenue pour chaque transmission ; ‰si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (par donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux, il faut additionner la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou succession et le prix d’acquisition de l’usufruit ; ‰si la nue-propriété et l’usufruit ont tous deux été acquis à titre onéreux, il faut additionner le prix d’acquisition de chaque droit réel tel que stipulé dans les actes d’acquisition. L’Administration n’envisage pas l’acquisition à titre onéreux de la nue-propriété suivie de l’acquisition à titre gratuit de l’usufruit (par donation), la logique restant d’additionner le prix stipulé dans l’acte d’acquisition de la nue-propriété et la valeur vénale de l’usufruit (lors de la donation). Il y a ensuite majoration des frais d’acquisition et travaux, puis calcul de la plus-value brute, application des abattements pour durée de détention (mêmes règles qu’en cas de réunion par extinction de l’usufruit) et taxation. Exemples chiffrés. Premier cas de figure : au décès de son père, un enfant a reçu il y a 10 ans la nue-propriété d’un bien immobilier alors évalué à 160 000 ³en pleine propriété. La valeur fiscale de l’usufruit successoral de sa mère était de 40 % de la pleine propriété(CGI, art. 669). La transmission de nue-propriété pour 96 000 ³n’a pas généré de droits de mutation à titre gratuit du fait de l’abattement fiscal entre le père et l’enfant (CGI, art. 779). L’usufruitière décède. L’enfant vend la pleine propriété du bien (qui n’est pas sa résidence principale) pour 450 000 ³. Second cas de figure : même situation, mais donation/ abandon de l’usufruit par la mère il y a 5 ans. Le bien était alors valorisé à 300 000 ³en pleine propriété et l’usufruit fiscalement valorisé à 30 % de la pleine propriété (90 000 ³). Cette seconde transmission n’a pas généré de droits de mutation à titre gratuit compte tenu de l’abattement fiscal entre la mère et l’enfant. Premier cas (extinction de l’usufruit par décès) Second cas (donation/abandon de l’usufruit) Prix de vente 450 000³ Prix d’acquisition 160 000 ³ (pleine propriété il y a 10 ans) 96 000 ³(nue-propriété il y a 10 ans) + 90 000 ³(usufruit il a 5 ans) = 186 000 ³ Frais d’acquisition Pour mémoire Dépenses de travaux (forfait 15 %) 24 000 ³ 27 900 ³ 48 LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=