43 - Ces commentaires sont d’autant plus attendus qu’ils devraient servir à fixer les conditions d’application de la TVA au taux réduit à la VIR effectuée dans le cadre de l’acquisitionamélioration de logement social. En effet, s’agissant précisément de la VIR, l’Administration devrait se prononcer sur la date d’exigibilité de la TVA et sur les incidences de nouvelles règles applicables en matière d’acomptes qui devront, en tout état de cause, entrer en vigueur au 1er janvier 202353. Il n’est pas admissible que le BOI laisse planer plus longtemps le doute sur la date du fait générateur et donc de l’exigibilité de la TVA due sur une VIR en énonçant, en méconnaissance totale du régime juridique de ce contrat de vente, « La détermination du fait générateur peut ainsi être une question de fait, notamment dans le cas de vente d’immeuble à rénover où le fait de savoir si la livraison porte sur l’immeuble achevé après travaux ou s’il y a lieu de distinguer une livraison d’immeuble suivie d’une prestation de travaux immobiliers dépendra des contingences du contrat. »54. 44 - Droits de mutation à titre onéreux exigibles sur la vente de l’immeuble rénové soumis sur option à la TVA. – Il ne suffit pas que le vendeur assujetti opte pour la TVA pour que l’acquéreur puisse prétendre à l’application du taux réduit de la taxe de publicité foncière. Que la TVA soit liquidée sur le prix total de vente ou sur la marge, le principe est que les droits demutation à titre onéreux sont dus par l’acquéreur au tarif ordinaire, sauf s’il bénéficie d’une exonération en vertu d’un texte spécial. Ces droits peuvent être liquidés sur le prixHT s’il en est fait mention dans l’acte. 45 - Cas d’application de la taxe de publicité foncière au taux réduit. – Au principe de cumul de la TVA et des droits de vente au tarif ordinaire, l’Administration a apporté un tempérament de taille mais d’une portée assez limitée quant aux reventes concernées. Il a été ainsi précisé : « Lorsque l’immeuble a fait l’objet de travaux de second œuvre qui n’ont pas donné lieu à l’application du taux réduit de TVA prévu à l’article 279-0 bis du CGI et que tous les planchers de l’immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage, il demeure admis que le I du A de l’article 1594 F quinquies du CGI trouve à s’appliquer, nonobstant l’application éventuelle de l’article 268 du CGI, en ne prenant en compte que les cinq autres éléments mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI pour déterminer si l’immeuble a été rendu à l’état neuf au regard du d) du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI »55. Ainsi, alors que la loi réserve l’application de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % aux acquisitions d’immeubles neufs soumises à la TVA (liquidée sur le prix total de vente), l’Administration accorde le bénéfice de ce régime de faveur aux reventes effectuées par le rénovateur à condition qu’il renonce à revendiquer l’application du taux réduit de la TVA aux travaux de rénovation. Seules toutefois peuvent bénéficier de cette mansuétude les opérations dans lesquelles, faute de planchers constitutifs du fameux 6e élément de second œuvre, les cinq autres éléments de second œuvre listés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI sont remis à l’état neuf dans la proportion des 2/3 exigée. L’Administration permet à l’acquéreur de l’immeuble remis quasiment à l’état neuf, de bénéficier du régime du taux réduit de la taxe de publicité foncière applicable aux achats d’immeubles neufs, alors même que le rénovateur ne devrait, en application de l’article 268 du CGI, que la TVA sur marge. 46 - Cette tolérance administrative dont il résulte, en définitive, que l’opération de rénovation peut, dans le même temps, créer et ne pas créer une construction neuve, selon qu’il s’agit d’appliquer à la vente de l’immeuble rénové la TVA ou les droits de mutation à titre onéreux n’est-elle pas le meilleur des arguments de ceux qui appellent de leurs vœux à une sérieuse remise en ordre du régime fiscal de la rénovation immobilière ? Á 53. L. n° 2021-1900, 30 déc. 2021, art. 30, I, 8° et III, B : JO 31 déc. 2021 ; DO Actualité n° 1, 5 janv. 2022, comm. 41, L. Chetcuti. 54. BOI-TVA-IMM-10-20-20, 10. Même si que, contrairement la vente d’immeuble à construire, la loi ne prévoit pas des dates d’exigibilité calées sur les dates d’appel de fond, la livraison ne peut, à notre avis, intervenir en matière de VIR avant complet achèvement des travaux que le vendeur s’est engagé à réaliser dans les conditions du contrat de vente. 55. BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 120. ÉTUDES LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 41
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