- engagement de construire : « Lorsque l’acquisition ne porte que sur le droit de surélévation, il y lieu d’admettre que l’exonération soit acquise à proportion de la surface de plancher de la construction construite (sic) rapportée à la superficie de l’emprise du bâtiment qui la supporte »31. 3° Revente de l’immeuble issu de la rénovation/ reconstruction : TVA et droits de mutation à titre onéreux 21 - C’est pour le rénovateur professionnel, agissant, par hypothèse, en qualité d’assujetti à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI, la fin du cycle de production d’un immeuble rénové : revendre dans les meilleurs délais et au plus tard dans les 5 ans de l’achèvement des travaux, l’immeuble remis à neuf par suite de son intervention. 22 - Immeuble neuf et TVA. – La revente de l’immeuble remis à neuf est soumise au régime fiscal de la livraison d’un immeuble neuf dès lors qu’elle intervient dans les 5 ans de l’achèvement des travaux(CGI, art. 257, 2, 2°). La revente par le rénovateur, intervenue dans ce délai, est donc soumise obligatoirement à la TVA. La taxe est obligatoirement liquidée sur le prix total de vente, quand bien même l’acquisition de l’immeuble à rénover n’aurait pas été soumise à la TVA. Le rénovateur est traité comme un producteur d’immeuble neuf ; il aura déduit dans les conditions de droit commun la TVA qui a grevé les éléments du prix de cession de l’immeuble32. 23 - Immeuble neuf et droits de mutation à titre onéreux. – Par application pure et simple des dispositions de l’article 1594 quinquies F du CGI, la vente de l’immeuble neuf, soumise à la TVA, rend exigible les droits de mutation à titre onéreux au taux réduit (0,715 %). Ces droits sont liquidés sur le prix HT, lorsqu’il en est fait mention dans l’acte33. Cette taxation atténuée s’applique sauf si l’acquéreur bénéficie d’un régime d’exonération34. 24 - En définitive, lorsque la rénovation consiste à effectuer sur l’immeuble existant des travaux caractérisés comme des travaux entrant dans les prévisions du 2° du 2 de l’article 257 du CGI, le rénovateur se voit appliquer le régime fiscal conçu pour le promoteur immobilier35. Le régime fiscal de la rénovation est absorbé et se confond dans le régime fiscal applicable à la production d’immeuble neuf. 2. L’achat/revente de l’immeuble sans égard pour sa rénovation : un régime fiscal inadapté 25 - Lorsque l’opération de rénovation n’est pas assimilée à une opération de construction neuve, les effets de la rénovation sur le régime fiscal des mutations immobilières sont, en principe, tenus pour nuls et non avenus. Le professionnel qui acquiert des immeubles bâtis existants en vue de leur revente après rénovation est ramené à son statut d’acheteur/ revendeur, tant au regard des droits demutation à titre onéreux que de la TVA. Ce défaut de prise en compte de la spécificité de l’activité de rénovateur immobilier révèle l’inadaptation des règles actuelles et l’urgence d’y remédier. A. - La définition par défaut des travaux de rénovation 26 - Hors l’assimilation à la construction neuve, la rénovation immobilière englobe des situations trop disparates pour justifier qu’un traitement fiscal uniforme lui soit appliqué. Définie par défaut et en miroir de la rénovation/ reconstruction, la rénovation « simple » recouvre un éventail de travaux sur existants qui va de la simplemise au goût du jour de l’immeuble ou de menus travaux d’amélioration à la reprise de la structure de l’immeuble ou du second œuvre, à condition toutefois, dans ce dernier cas, que ces travaux n’atteignent pas le seuil fatidique qui les qualifierait de travaux de remise à l’état neuf au sens du 2° du 2 de l’article 257 du CGI précité. 27 - La casuistique à laquelle aboutit cette recherche de la qualification des travaux sur existant est d’autant plus délétère qu’elle commande la détermination du taux de TVA qui leur est applicable. Ainsi, hors le secteur du logement social, les travaux effectués sur des locaux exclusivement affectés à un usage autre que l’habitation relèvent du taux normal de la TVA (20 %) quel que soit leur effet sur l’immeuble existant. Le taux réduit de TVA (5,5 % ou 10 %) est réservé aux travaux sur logements achevés depuis au moins 2 ans, mais à la condition impérative qu’ils ne ressortent pas à la catégorie des travaux de construction36. 28 - La distorsion entre les taux réduits de TVA appliqués, le cas échéant aux travaux de rénovation et le taux normal applicable à la revente de l’immeuble rénové, lorsque celle-ci est soumise à la TVA, constitue l’une des difficultés majeures à laquelle le rénovateur est confronté : ainsi, le marchand de biens qui a pu régulièrement bénéficier de la TVA au taux réduit (5,5 %) ou intermédiaire (10 %)37, est mis dans l’impossibilité de répercuter cette « faveur » fiscale (censée pourtant encourager la rénovation immobilière) sur son propre acquéreur. 29 - Cette difficulté, sérieuse, n’est pas méconnue par les pouvoirs publics.Mais les contraintes communautaires pesant sur la détermination des opérations éligibles au taux réduit de TVA n’autorisent à y remédier, actuellement, que dans le secteur du logement social. C’est ce qu’a fait l’article 32 de la loi de finances pour 2022 en étendant le taux réduit de 5,5 % de la TVA applicable aux opérations acquisition-amélioration visées à l’article 278 sexies du CGI, à la livraison de logements 31. BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 220. – Guide de la publicité foncière, préc., V° Droit de surélévation. 32. BOI-TVA-IMM-10-30, § 60, 70 – Bien entendu, les mêmes règles s’appliquent, lorsque le rénovateur « occasionnel » sera considéré comme ayant agi en qualité d’assujetti à la TVA. 33. BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 210. 34. Par ex. une coll. publique bénéficiera des dispositions de l’article 1040 ou 1042 du CGI, un organisme HLM de celles de l’article 1049 du CGI. 35. Pour plus de détail, Guide de la publicité foncière : LexisNexis, préc., V° Immeuble neuf (vente), par N. Gonzalez Gharbi. 36. V. CGI, art. 279 0 bis. – BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40. 37. Sur l’application des taux réduits aux travaux effectués par les marchands de biens sur les immeubles destinés à la revente, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40, 2 mars 2016, § 10. 38 LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022
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