remis en cause ces critères. Mais leur portée a été modifiée à la mesure du bouleversement apporté par cette réforme au régime fiscal des mutations immobilières au regard tant de la TVA que des droits de mutation à titre onéreux. A. - La définition des travaux sur existants assimilés à des travaux de construction 6 - Lorsqu’à compter du 1er janvier 1968, les immeubles destinés à être remis en état d’habitabilité ou à être transformés ont cessé d’être légalement assimilés à des terrains à bâtir, l’achat de l’immeuble, comme sa revente en tant qu’immeuble neuf ont cessé d’être soumis obligatoirement à la TVA immobilière. Mais, aussitôt entrée en vigueur, l’administration fiscale a estimé que, nonobstant, certaines opérations de rénovation devaient être traitées comme des opérations concourant à la production d’immeubles neufs. S’est alors ouvert une longue période d’incertitudes quant au régime fiscal applicable aux opérations de rénovation, transformation et agrandissement. 10. La distinction entre la rénovation dite « légère » et la « rénovation lourde » a ainsi longtemps été fondée sur des critères assez fluctuants et souvent imprévisibles, forgés par l’administration fiscale et validés, avec plus oumoins de cohérence par la jurisprudence des deux ordres de juridiction11. 7 - Ce n’est qu’en décembre 2005 que l’assimilation de certaines opérations de rénovation immobilière à des opérations concourant à la production d’immeubles neufs a fini par être dotée d’une base légale. La loi de finances rectificative pour 2005, complétée par un décret, est venue définir les critères que doivent remplir les travaux portant sur un immeuble existant, qui parce qu’ils le rendent « à l’état neuf », sont soumis au même régime que ceux concourant à la production d’une construction nouvelle. Ces critères ont ainsi été inscrits au 7°de l’article 257 du CGI et le décret codifié à l’article 245 A de l’annexe II au même code12. 8 - En concertation avec les professionnels, ces critères ont été explicités et précisés dans une instruction publiée au BOI le 8 décembre 2006 (8 A-1-06) et se sont appliqués aux immeubles achevés à compter de sa publication13. Le même jour, a été également publiée au BOI une instruction 3 C-7-06 commentant les conditions d’application du taux réduit de la TVA aux travaux d’amélioration sur les logements de plus de 2 ans (CGI, art. 279 0 bis). Ces deux instructions ont été reprises très largement au BOFiP. 9 - Enfin, la distinction entre travaux de rénovation « légère » et travaux de rénovation assimilés à des travaux de construction a été consacrée par le législateur civil à la faveur de la création par la loi ENL de 2006 du contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)14. Conçu comme un pendant au contrat de vente d’immeuble à construire, le contrat de vente d’immeuble à rénover a été défini comme n’ayant pas vocation à s’appliquer lorsque les travaux incombant au vendeur sont des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction. Pour la définition de ces travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction, les dispositions de l’article R. 262 du CCH ont repris purement et simplement les critères énoncés aux articles 257, 7 du CGI et 245 A de l’annexe II au CGI précités qui définissent les travaux concourant à la production d’une construction neuve, au sens de la TVA15. 10 - La réforme des règles de la TVA et des droits de mutation à titre onéreux issue de la loi finances rectificative du 9 mars 2010 n’a pas modifié ces critères. Ainsi, les anciennes dispositions de l’article 257, 7° du CGI qui définissaient les travaux sur existant en vue de les assimiler à des opérations concourant à la production d’une construction nouvelle ont été reprises à l’identique au 2° du 2 de l’article 257 du CGI 16 : CGI, art. 257, « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (...) 2. Sont considérés : (...) 10. D. n° 68-372, 24 avr. 1968. – J.-L. Viguier, La fiscalité d’une opération de rénovation : JCP N 1986, prat. 9946. 11. , Le contentieux se dédoublant entre le Conseil d’État compétent en matière de TVA et la Cour de cassation compétente en matière de des droits de mutation à titre onéreux – V. Jacques Lafond, Achat d’un immeuble ancien à rénover : TVA ou droits d’enregistrement ? : JCP N 1998, p. 510. – Pour une synthèse, N. Gonzalez Gharbi, Rénovation immobilière et TVA – A quand la fin des incertitudes ? : Constr.-Urb. 2003, chron. 6. 12. L’article 88-I de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 (JO 31 décembre) avait inséré après le premier alinéa de l’article 257, 7°, 1 c du CGI cinq alinéas repris quasi à l’identique au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI dans sa rédaction issue de l’article 16 de loi n° 2010-237, 9 mars 2010 : JO 10 mars et toujours en vigueur. 13. N. Gonzalez Gharbi, TVA, Transformation et rénovation d’immeuble : Constr.-Urb. 2007, comm. 23. 14. Le contrat de vente d’immeuble à rénover a été créé par l’article 80 de la loi ENL du 13 juillet 2006 et codifié dans le Code de la construction et de l’habitation sous les articles L. 262-1 à L. 262-11. Il est entré en vigueur après publication du décret n° 2008-1338, 16 décembre 2008 : JO 18 décembre 2008, p. 19388. – D. Sizaire, Ventes d’immeubles à rénover : Constr.-Urb. 2006, étude 11. – C. Sizaire, Entrée en vigueur de la vente d’immeuble à rénover : régime applicable et premières interrogations : Constr.-Urb. 2009, étude 2. 15. Le 3e alinéa de l’article L. 262 du CCH précise que les dispositions de ce chapitre [du CCH] ne s’appliquent pas « aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction ». L’article R. 262 reprend purement et simplement les dispositions des articles 257 du CGI et 245 A de l’annexe III au même code pour définir ces travaux exclusifs du recours à la VIR en énonçant : « Les travaux de rénovation d’un immeuble au sens de l’article L. 262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf : 1° Soit la majorité des fondations ; 2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; 3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; 4° Soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés : a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ; b) Les huisseries extérieures ; c) Les cloisons intérieures ; d) Les installations sanitaires et de plomberie ; e) Les installations électriques ; f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. 16. L. n° 2010-237, 9 mars 2010, art. 16 : JO 10 mars 2010. ÉTUDES LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 35
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