participations d’urbanisme4. Les conditions d’application des impôts sur le capital et des impôts locaux, et, spécialement des taxes foncières sur les propriétés bâties à l’immeuble rénové doivent être légalement définies en cohérence avec les autres branches du droit fiscal. 3 - De même que les spécialistes du climat s’accordent pour considérer que la performance d’une rénovation énergétique d’un bâtiment est plus sûrement atteinte en cas de rénovation globale, il nous semble que le législateur fiscal devrait, s’il entend accompagner efficacement la rénovation immobilière, abandonner sa politique des mesures ponctuelles censées encourager la réalisation de travaux sur existant, au risque de les voir, nonobstant leur coût pour les finances publiques, se neutraliser dans une incompréhensible cacophonie5et se donner les moyens d’une vision d’ensemble. Un taux réduit de TVA, par-ci 6, une réduction d’impôt sur le revenu par-là7, ne font pas une politique d’ensemble8. Or, pour que cette politique émerge et ait quelque chance de pérennité (même relative), le débat doit prioritairement s’ouvrir sur la place que doit occuper la rénovation par rapport à la construction neuve. Faut-il et à quelles conditions soumettre la rénovation au régime de la construction neuve ? Faut-il, au contraire, la doter d’un régime spécifique ? Et, dans l’affirmative, comment penser cette spécificité sans fausser la concurrence avec le secteur de la construction neuve ? Le préalable consisterait à procéder, sans parti pris, à un sérieux audit des règles régissant, dans chacune des branches de la fiscalité immobilière, la situation de la rénovation et du rénovateur. 4 - Commençons par l’exposé du régime des mutations immobilières, au regard de la TVA et des droits de mutation à titre onéreux et limitons notre exposé aux règles applicables aux opérations effectuées par les professionnels de l’immobilier agissant hors secteur du logement social et assimilé qui, après acquisitions d’immeubles anciens, procèdent à leur rénovation en vue de la revente. En effet, la maîtrise de ces règles est requise de tous les acteurs de la chaîne de la rénovation immobilière, (agent immobilier, avocat, notaire) et leur méconnaissance est susceptible d’engager leur responsabilité professionnelle. La tâche est ardue tant le régime fiscal de ces mutations peine à faire système. En effet, les opérations réalisées par les professionnels de l’immobilier consistant en l’achat d’immeubles bâtis destinés à la revente après rénovation, sont traitées, selon le cas, soit comme de « banales » opérations d’achats/reventes soumises, le cas échéant, au régime fiscal des marchands de biens, soit comme des opérations concourant à la production d’immeubles neufs. De ce point de vue, le rénovateur immobilier est ainsi soit ramené à son statut de commercialisateur d’immeubles anciens, soit métamorphosé en promoteur immobilier, réputé avoir concouru à la construction/vente d’immeubles neufs. Dans cette vision binaire de la rénovation immobilière opposant la rénovation « légère » à la rénovation « lourde » équivalente à une construction nouvelle, seule la rénovation assimilée à la production d’une construction nouvelle est dotée d’un régime fiscal abouti. Et pour cause, puisque c’est précisément celui prévu, tant en matière de TVA que de droits de mutation à titre onéreux, pour les opérations concourant à la production d’immeuble neuf (1). En revanche, lorsqu’elle n’est pas assimilée à une opération concourant à la production d’une construction nouvelle, la rénovation est sans effet sur le régime applicable aux mutations dont fait l’objet l’immeuble en vue d’être rénové comme de l’immeuble rénové. L’absence de prise en compte des opérations de rénovation, au motif qu’elles n’ont pas abouti à la création d’un immeuble neuf, révèle les insuffisances du régime de la TVA applicable à ces mutations et l’inadaptation du régime des achats/revente (2). 1. La rénovation immobilière assimilée à une opération concourant à la production d’un immeuble neuf 5 - Au terme d’une évolution historique assez tumultueuse, la loi a enfin défini les critères que doivent remplir les travaux sur existants pour suivre le régime des opérations concourant à la production d’immeubles neufs. Ces critères ont été adoptés par le législateur civil pour définir, enmiroir, le champ d’application du contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). La très importante réforme des règles de la TVA de 20109 n’a pas 4. Sur les conditions d’application de la taxe d’aménagement à la reconstruction d’un immeuble selon que sa démolition préalable est totale ou partielle et, dans ce dernier cas, selon que l’opération constitue ou non un agrandissement, CE, 25 mars 2021, n° 431603 : Lebon T., concl E. Bokdam-Tognetti, rapp. publ. : JurisData n° 2021-006770. – N. Gonzalez Gharbi : La surface de l’immeuble démoli en totalité ne vient pas en déduction de l’assiette de la taxe d’aménagement exigible sur sa reconstruction : Constr.-Urb. 2021, comm. 90. 5. V. sur le traitement erratique des dépenses de travaux exécutés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) éligible au régime Malraux, V. Rép. min. n° 01409 : JO Sénat 10 janv. 2019, Frassa : JCP N 2019, n° 4, act. 196 ; Constr.-Urb. 2019, comm. 33, N. Gonzalez-Gharbi. – CAA Nantes, 1re ch., 29 juin 2017, n° 16NT00954 : JurisData n° 2017-016996 ; Dr. fisc. 2017, comm. 522, note P.-Y. Di Malta. –V. Rivière, M. Bénédicte et C. Vermuse, Prix des travaux prévus dans un contrat de vente d’immeuble à rénover : charge de la propriété déductible ou charge en capital non déductible ? : Dr. fisc. 2019, 286. 6. Depuis 1999 (L. n° 99-11172, 30 déc. 1999, art. 5), le taux réduit de TVA s’applique aux travaux d’entretien et d’amélioration à condition d’être exécutés sur les locaux à usage d’habitation (au moins d’une manière prépondérante). Ce taux a été étendu ensuite aux travaux de transformation et d’aménagement. Autorisée à l’origine à titre expérimental par l’Union européenne pour soutenir l’emploi dans les secteurs intensifs de main-d’œuvre, la mesure a été pérennisée et inscrite à l’article 279-0 bis du CGI. Pour une critique de cette dépense fiscale, V. Cour des comptes, Le taux réduit de la TVA sur travaux d’entretien et d’amélioration des logements de plus de deux ans, 14 sept. 2016. Ce taux est fixé à 10 %. En revanche, le taux est de 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique de locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans visés à l’article 278 0 bis A du CGI. 7. On citera, au titre des régimes actuellement en vigueur, en particulier, la réduction d’impôt dite « Régime Malraux » (CGI, art. 199 tervicies), BOI-IRRICI-200 et celle dite « Denormandie-ancien » (CGI, art. 199 novovicies) : BOI-IR-RICI-360-10. – N. Gonzalez Gharbi, Le nouveau « PINEL » s’appelle « Denormandie ancien » : Constr.-Urb. 2019, comm. 15 ; Constr.-Urb. 2020, comm. 30 et 64. 8. Cette critique paraît d’autant plus justifiée que ces mesures, dont le coût exponentiel pour les finances publiques est régulièrement dénoncé par la Cour des compte, sont souvent instaurées à titre temporaire. 9. L. n° 2010-237, 9 mars 2010, art. 16 : JO 10 mars 2010. 34 LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022
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