FISCALITÉ IMMOBILIÈRE 12 Le régime fiscal des achats / reventes d’immeubles à l’épreuve de la rénovation Neyla GONZALEZ-GHARBI docteur en droit codirectrice de la revue Construction-urbanisme coauteur du Guide de la publicité foncière LexisNexis La rénovation immobilière est toujours à la recherche d’un statut fiscal adapté à sa spécificité. Le régime actuel qui, selon le cas, assimile la rénovation à une opération de construction neuve ou la réduit à une simple activité de commercialisation d’immeubles existants atteint ses limites. Or, si certaines opérations peuvent, sans dommage, être traitées comme des opérations de construction en vue de la vente, la commercialisation d’immeubles acquis en vue de leur rénovation commanderait l’adaptation du régime des achats reventes et le parachèvement des règles de la TVA applicables à la revente de l’immeuble « ancien ». 1 - Bien avant que la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ne consacre « l’objectif national d’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050 »comme l’un des objectifs du développement durable assignés aux collectivités publiques en matière d’urbanisme1 et que la rénovation énergétique des bâtiments mobilise pouvoirs publics et défenseurs du climat., le « recyclage » des immeubles existants s’est imposé comme une nécessité économique et sociale. La réalité de l’offre immobilière dans les centres urbains, entre pénurie de terrains à bâtir et dégradation du bâti, conjuguée avec des considérations patrimoniales et parfois de pure sociologie politique, suffirait à expliquer l’importance croissante du marché de la rénovation immobilière. 2 - L’édiction de nouvelles normes environnementales dont l’impact économique ne doit pas être négligé2, sous peine de les condamner à une obsolescence programmée, n’est toutefois pas sans modifier la donne3. Soumise à de nouveaux impératifs, la rénovation immobilière doit être dotée d’un statut fiscal qui fixe à chaque stade de la production de l’immeuble rénové le régime applicable en matière de TVA, de droits de mutation à titre onéreux, mais également des taxes et Ndlr : Cet article à d’abord été publié dans la revue Construction - Urbanisme, n° 3, mars 2022, étude 3. 1. L. n° 2021-1104, 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021. – V. Constr.-Urb. 2021, étude 9 à 14, spéc., M.-A. Renaux, Les implantations commerciales confrontées au principe d’interdiction d’artificialisation supplémentaire : Constr.-Urb. 2021, étude 14. – L. Santoni, Extension du domaine de la lutte : l’avènement de l’objectif ZAN : Constr.-Urb. 2021, étude 10. 2. H. Périnet-Marquet, Diagnostics et audits énergétiques après la loi climat et résilience : Constr.-Urb. 2021, étude 9. 3. N. Gonzalez Gharbi, Lutte conte l’artificialisation des sols : qui paiera la facture fiscale ? : Constr.-Urb. 2021, repère 9. ÉTUDES LA REVUE FISCALE DU PATRIMOINE N° 4, AVRIL 2022 33
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