- 22 - LE GUIDE DES ASSOCIATIONS & FONDATIONS 2025 Assurance - Assurance vie - Assurance décès - Clause bénéficiaire Assurance - Assurance vie - Souscripteur - Assuré Assurance - Assurance vie - Héritier - Conjoint survivant Assurance - Assurance vie - Preuve - Optimisation fiscale que par les autres autorités de contrôle comme TRACFIN ou encore récemment par l’organisation non gouvernementale à dimension internationale Transparency International. 6. Les SCI et le blanchiment de capitaux 23 - Dans son dernier rapport, intitulé « Face à un mur d’opacité : enquête sur les propriétaires des sociétés et des biens immobiliers en France », Transparency International met en effet en lumière l’appétence des délinquants en col blanc pour les SCI. Ces dernières y sont présentées comme des « structures particulièrement exposées au risque d’être utilisées à des fins de blanchiment d’argent dans le secteur immobilier ». S’appuyant sur plusieurs études, l’organisation constate que seules 63 % des SCI ont déclaré leurs bénéficiaires effectifs en 2022, « ce qui représente l’un des taux les plus bas de toutes les catégories de sociétés ». Selon cette ONG, les SCI demeurent opaques et « continuent de permettre à des acteurs potentiellement louches de posséder anonymement des biens immobiliers en France »35. Dans ce contexte, et alors que la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) est un défi actuel majeur mobilisant tous les acteurs publics comme privés, on voit difficilement comment le législateur pourrait justifier un recours facilité à la SCI en consacrant la SCIU. Dans son rapport, Transparency International analyse la prévalence des SCI propriétaires de biens immobiliers dans certaines régions. La cartographie montre une concentration de l’immobilier détenu par des SCI dans quelques points névralgiques, notamment à Paris, à Bordeaux ainsi que sur la côte méditerranéenne. En 30 ans, le vent a tourné, l’heure n’est plus à l’engouement mais plutôt au contrôle renforcé et à la méfiance. Dans 35 S. Brimbeuf, M. Martini, Fl. Hollenbach et D. Szakonyi, Face à un mur d’opacité. Enquête sur les propriétaires réels des sociétés et des biens immobiliers en France, Transparency international France, 2023, p. 28. ces conditions, la création d’une SCIU apparaît plutôt comme une stratégie alimentant davantage l’opacité des montages et manifestement, peine à convaincre. 24 - Le « voyage en SCI » est passionnant. Il constitue une invitation à regarder au-delà des questions purement techniques et à prendre en considération, comme souvent en matière patrimoniale, tout à la fois la dimension juridique, économique et financière. De mon côté, ce voyage se poursuit vers d’autres rives et, le temps d’un détachement judiciaire, il me sera offert de le vivre en qualité de magistrat. Quel que soit le statut, ce sera toujours avec autant d’enthousiasme et d’intérêt que je continuerai à suivre l’actualité foisonnante des sociétés civiles▪ L’ESSENTIEL À RETENIR • La SCI n’est pas une forme sociale adaptée à la pratique habituelle de la location meublée. • La SCI n’échappe pas à la prévention des conflits d’intérêts et la procédure des conventions réglementées peut lui être appliquée. • Il existe des stratégies contractuelles permettant de renforcer la protection des associés vulnérables. • La société civile immobilière unipersonnelle (SCIU) n’existe pas juridiquement et le renforcement des contrôles de la SCI en raison notamment de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) permet de douter de l’opportunité de sa création. © stockmorrison_iStock / Getty Images Plus
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