- 17 - LE GUIDE DES ASSOCIATIONS & FONDATIONS 2025 Assurance - Assurance vie - Assurance décès - Clause bénéficiaire Assurance - Assurance vie - Souscripteur - Assuré Assurance - Assurance vie - Héritier - Conjoint survivant Assurance - Assurance vie - Preuve - Optimisation fiscale mentée par les articles 1845 et suivants du Code civil et intervenant dans le secteur immobilier. N’en déplaise aux vendeurs de produits financiers, comme déjà soutenu dans les colonnes de cette revue, il y a quelques années : « la SCI n’est pas un produit ! »3. Il s’agit juridiquement d’une société qui repose sur un contrat et soumet donc ses associés à des droits et à des obligations spécifiques nécessitant la plus grande vigilance. 2 - Le bon anniversaire ! – Les 30 ans du Master 2 Droit et ingénierie du patrimoine (D-IPAT), né en 1994 à l’initiative du professeur Marie-Luce Demeester et grâce au soutien précieux du doyen Joel Monéger, « DESS Droit et Gestion du Patrimoine Privé (DGPP) », sont l’occasion de revenir sur ce « voyage en SCI ». Ce dernier m’a permis durant ces douze années passées à l’université d’Orléans de suivre fidèlement l’actualité du droit des sociétés civiles, de tenter de sensibiliser les gestionnaires de patrimoine ou autres ingénieurs patrimoniaux aux risques de cette forme sociale et au-delà, de faire des rencontres magnifiques. Mes pensées sont, aujourd’hui, dirigées vers ceux que j’ai eu l’immense joie de rencontrer à l’occasion de ce « voyage en SCI » et notamment maître Luc Villet, aujourd’hui président de la Chambre interdépartementale des notaires du Val-de-Loire avec lequel nous avons organisé un colloque fédérateur présidé par le professeur Gwenaëlle Durand-Pasquier sur « le renouveau de l’immobilier »4. Mes pensées vont encore au professeur Renaud Mortier qui a très généreusement parrainé les 25 ans du Master en 2019 et a accueilli, avec le professeur Sophie Schiller, le Master orléanais au sein d’une équipe dynamique de Masters affiliés à la Fédération nationale de droit du patrimoine (FNDP)5. Mes pensées vont évidemment à tous les collègues d’Orléans et notamment à ceux avec lesquels j’ai eu grand plaisir à partager la direction du Master et œuvré en faveur du passage de la formation en apprentissage (successivement Matthieu Robineau, Benjamin Mathieu et Stéphanie Mauclair), sans oublier bien sûr les universitaires et praticiens, les équipes pédagogiques et administratives et naturellement, les étudiants que j’ai eu la chance d’accompagner durant ces années6. 3 - Un succès à nuancer ; des fragilités à identifier. – Comment retracer, en quelques minutes, les 30 ans des sociétés civiles dites immobilières qui, depuis 1994, se sont très largement « popularisées » ? Déjà, en rappelant que 1994 est l’occasion de célébrer l’anniversaire du Master et non de la société civile ! 2024 marque en réalité le trentième anniversaire d’une autre forme sociale, tout aussi répandue et plébiscitée : la société par actions simplifiée (SAS)7. Là encore, le recours massif voire parfois systématique à la SAS est sujet à débats8 et, sous l’impulsion du doyen Jacques Mestre, l’Association française des docteurs en droit (AFDD) lui a d’ailleurs consa3 S. Lacroix-de Sousa, La mise en société de l’immeuble : la SCI n’est pas un produit ! : JCP N 2018, n° 25, 1215. 4 Actes du colloque Le renouveau de l’immobilier : JCP N 2018, n° 25, 1211 à 1218, p. 40 et s. 5 Le Master Droit et ingénierie du patrimoine orléanais a rejoint les Masters affiliés FNDP de Paris-Dauphine, Rennes, Strasbourg, Toulouse, Bordeaux, Montpellier et La Réunion. 6 Particulièrement à Zoé Van Steenbergue dont la thèse dirigée avec le professeur A. Sotiropoulou porte précisément sur « la société civile patrimoniale ». 7 Loi n°94-1 du 3 janvier 1994 instituant la société par actions simplifiée. 8 J.-Fr. Hamelin, Le succès de la SAS, un défi pour le droit commun ! : Dr. sociétés 2022, repère 5. 9 Chiffres accessibles à partir du lien suivant : www.annonces-legales.fr/actualite/barometre-de-la-creation-dentreprise-en-france-au-4eme-trimestre-2023-et-bilan-annuel. 10 Régies par CCH, art. L. 212-1 et s. 11 Régies par CCH, art. L. 211-1 et s. 12 Régies par CCH, art. 443-6-2. 13 Cass. com., 29 nov. 2023, n° 22-16.463 : JurisData n° 2023-021280 ; JCP E 2024, 1040, note C. Latil ; Ann. loyers 2024, p. 69, note B. Brignon. cré une journée d’études le 30 mai dernier. Ne nous trompons donc pas d’anniversaire aujourd’hui ! Mais profitons des 30 ans du Master 2 Droit et ingénierie du patrimoine pour revenir, tout à la fois, sur les raisons du succès et sur les points de fragilité de celles que nous désignerons, à notre tour et de manière imparfaite, « SCI », en nous appuyant sur quelques décisions actuelles. 4 - Quelques chiffres. – Les chiffres sont éloquents. Selon les dernières statistiques du Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce (CNGTC), la France compterait aujourd’hui plus de 700 000 SCI, dont 70 402 auraient été créées pour la seule année 2023 : « Les principales formes d’activités restent les entrepreneurs individuels commerçants et la société par actions simplifiée (SAS) qui représentent chacune une immatriculation sur trois. La société à responsabilité limitée (SARL) et la société civile immobilière (SCI) sont les deux autres formes juridiques les plus immatriculées. Elles oscillent autour de 12 % chacune. »9. Même si l’on observe, en 2023, une baisse de création en raison de la crise du marché de l’immobilier, la SCI reste une société très répandue. Constituées à l’initiative de particuliers ou d’entreprises, les sociétés civiles du secteur immobilier gardent le vent en poupe et plusieurs raisons – tout à la fois juridiques, économiques et patrimoniales – sont usuellement avancées pour justifier ce succès. « La SCI permet une gestion structurée d’un patrimoine immobilier ! », la formule revêt quasiment des allures de slogan publicitaire. REMARQUE Pourtant, comme énoncé précédemment, la SCI n’est pas une forme sociale obéissant à un régime juridique déterminé et il n’existe pas un droit mais des droits applicables aux diverses sociétés civiles du secteur immobilier. Sous cette appellation générique se retrouvent, en effet, des sociétés aussi variées que des sociétés civiles d’attribution10, des sociétés civiles de construction-vente11 ou encore des sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété12… 1. Condition pour obtenir la dissociation de patrimoines 5 - Dissociation des patrimoines conditionnée à l’immatriculation. – Dotée de la personnalité morale, la société civile permet d’opérer une astucieuse dissociation des patrimoines, en séparant patrimoine social et patrimoines des associés. Toutefois, rappelons ici que seules les sociétés civiles ayant procédé à leur immatriculation peuvent valablement jouir de cette personnalité morale. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 novembre 202313, a encore rappelé que, selon Il n’existe pas un droit mais des droits applicables aux diverses sociétés civiles du secteur immobilier
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