- 16 - LE GUIDE DES ASSOCIATIONS & FONDATIONS 2025 Assurance - Assurance vie - Assurance décès - Clause bénéficiaire Assurance - Assurance vie - Souscripteur - Assuré Assurance - Assurance vie - Héritier - Conjoint survivant Assurance - Assurance vie - Preuve - Optimisation fiscale L Sandie Lacroix-de Sousa maître de conférences HDR, université d’Orléans, directrice du Master 2 Droit et ingénierie du patrimoine © Droits réservés ÉTUDE DOSSIER SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES Rencontrant un succès manifeste depuis ces trente dernières années, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas des outils de gestion de patrimoine anodins. Elles exposent gérants et associés à un ensemble de droits et d’obligations qu’une jurisprudence prolixe rappelle fermement. L’anniversaire des 30 ans du Master Droit et Ingénierie Patrimoniale de l’université d’Orléans offre l’occasion de s’arrêter sur plusieurs décisions récentes illustrant les limites des stratégies patrimoniales impliquant des SCI afin de mieux saisir les réserves opposées à la proposition visant à consacrer une société civile immobilière unipersonnelle (SCIU). 30 ans de sociétés civiles immobilières Des stratégies à risque au « marronnier » de la SCIU 1 - La « boîte à outils ». – Elles sont partout1 ! Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont traditionnellement présentées comme des « outils classiques de la gestion de patrimoine ». Présents dans les revues spécialisées comme dans les revues grand public, leurs mérites sont même désormais loués dans le « Elle » et bien sûr, elles occupent une place de choix dans les discussions lors des dîners mondains : « Tu n’as pas encore ta SCI ? ». Lorsqu’après avoir soutenu ma thèse en droit des sociétés à l’université d’Auvergne – fief de Jean Aulagnier, fondateur de l’AUREP –, les directeurs du Master 2 de l’université d’Orléans – alors intitulé Droit et gestion du patrimoine privé2 m’ont confié le séminaire de « sociétés civiles immobilières », j’avoue avoir été embarrassée par l’appréhension utilitariste de la société civile mise en avant dans les ouvrages pratiques consacrés à ce que les initiés désignent plus communément la « gestion de pat ». Dans cette discipline transversale, il existerait ainsi une « boîte à outils » au sein de laquelle seraient minutieusement rangés des mécanismes, des dispositifs, des instruments juridiques et financiers aussi différents que le démembrement de propriété, l’assurance-vie, les crédits et produits bancaires, et… les SCI, donc. Cette présentation matérialiste de la société civile mérite, à mon sens, d’être nuancée. C’est pourquoi, il m’est très vite apparu essentiel de rappeler aux étudiants juristes qui se destinent aux métiers de la gestion de patrimoine, le fondement contractuel de la SCI qui, à dire vrai, n’existe pas en qualité de forme sociale indépendante. À l’analyse, nulle trace de la SCI dans le Code civil, ni même dans le Code de la construction et de l’habitation… La SCI n’est qu’une appellation donnée par les praticiens pour désigner une « bonne vieille société civile », régle1 La forme orale de la contribution a été conservée. 2 Il sera rebaptisé en 2019 « Master 2 Droit et ingénierie du patrimoine ». ‒ Sur cette nouvelle dénomination, V. l’ouvrage collectif célébrant les 25 ans du Master : S. Lacroix-de Sousa et M. Robineau (ss dir.), préf. de R. Mortier, L’ingénierie patrimoniale : LexisNexis, 2020.
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