DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 78 3. Les pièges des « démembrements croisés » entre compagnons sur des biens acquis en indivision 27. - Responsabilité notariale pour manquement au devoir de conseil sur les effets du montage. - En 2021, la cour d’appel de Grenoble28 a été saisie d’un litige en matière de responsabilité du notaire rédacteur d’un acte d’acquisition en indivision par deux concubins. L’acte d’acquisition mentionnait que le bien était acquis par chacun des acquéreurs à concurrence de la moitié en nue-propriété, l’autre moitié en usufruit. Après le décès de la concubine laissant pour lui succéder un unique héritier réservataire, le concubin survivant souhaite vendre le bien. Estimant que le fils unique de sa compagne décédée tardait à se prononcer, il l’assigne en partage de l’indivision. Ils finiront par s’entendre sur la vente mais le fils va rechercher la responsabilité des notaires rédacteurs de l’acte d’acquisition au motif que l’existence de l’usufruit croisé lui causait un préjudice patrimonial important à raison de la minoration de la part lui revenant dans la vente par l’effet de l’usufruit croisé. Dans la répartition du prix de vente (495 000 €), le concubin survivant recevait 100 % de la valeur de l’usufruit et 50 % de la valeur de la nue-propriété. 28. - La cour d’appel, retenant que le régime d’acquisition « peu usuel et ayant des conséquences tout à fait particulières, par sa construction même (...) supposait, de la part (des notaires) qu’ils apportent aux acquéreurs une information claire, précise et complète sur l’ensemble des conséquences de cette construction juridique hors du commun ». 29. - Les notaires produisirent une lettre émanant des acquéreurs et rédigée avant la vente qui malheureusement pour eux établissait que les acquéreurs n’avaient pas « tout compris » quant aux conséquences du montage. Il y est indiqué que la solution proposée de « démantèlement » (sic) du droit de propriété de l’immeuble entre la nue-propriété et usufruit avec achat croisé de l’usufruit de l’autre leur « convient » en ce qu’elle préserve « les intérêts du dernier survivant sans léser (leurs) héritiers respectifs ». Au-delà des conséquences patrimoniales pour les enfants issus d’une autre union, le montage interroge d’abord et surtout sur son efficacité juridique. 30. - Responsabilité à raison de l’échec de la clause de démembrement croisé. - Dans une autre affaire, portée devant la cour d’appel de Besançon29, la mise en jeu de la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte d’acquisition repose directement sur l’inefficacité juridique du montage imaginé. Deux concubins achètent un immeuble en indivision, l’acte mentionnant que chacun a acquis le bien « pour moitié en usufruit et pour moitié en nue-propriété », l’acte comportant une clause d’usufruit croisé. Au décès du concubin, la fille de celui-ci assigne la compagne survivante en partage de l’immeuble indivis. Quelques mois plus tard, la concubine survivante assigne le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition pour la garantir de toute condamnation prononcée au profit de la fille du défunt, en particulier des indemnités de jouissance privative mises à sa charge et de la perte de chance de disposer efficacement de l’usufruit du bien. Les premiers juges déclarent en effet que la clause d’usufruit croisé 28 CA Grenoble, 1re ch. civ., 8 juin 2021, n° 14/01873. 29 CA Besançon, 1re ch. civ., et comm., 16 oct. 2018, n° 15/00158. 30 V. dans le même sens, Y. Favier, Décès de l’un des concubins : Dalloz-Action Droit de la famille, 2023-2024, n° 145.15. - L’auteur indiquant que « Aussi l’achat croisé doit-il être réservé à l’acquisition d’immeubles dont l’importance permet sans contestation de recourir à la copropriété. » 31 V. la procédure de l’article 1873-4 du Code civil. mentionnée dans l’acte est « inopérante » ... Il ne sera pas fait appel du jugement sur ce point mais sur le montant des indemnités accordées à la concubine survivante. 31. - Inefficacité juridique des démembrements croisés sur la quote-part. - Les « usufruits croisés » sur les quotes-parts indivises ne peuvent produire effet d’un point de vue juridique. Les quotes-parts ne sont pas, par nature, individualisées : si une personne détient une quote-part en usufruit de la moitié du bien et une quote-part en nue-propriété de la moitié du même bien, c’est qu’elle est titulaire de la pleine propriété de la moitié... L’indivision n’est pas une société dans laquelle les associés détiennent des parts sociales individualisées. Les quotes-parts indivises ne peuvent être numérotées. Un tel montage juridique ne peut qu’être inefficace30. 32. - Efficacité incontestable de la clause d’acquisition de la quote-part du défunt en cas de décès. - Pour les biens indivis, indépendamment d’un legs de l’usufruit, il faudrait a minima prévoir une convention d’indivision, dès l’acquisition par les concubins, dans laquelle sera utilisée la faculté d’acquisition de la quote-part du prédécédé ouverte à l’article 1873-13 du Code civil, alinéa 1er. Avec une telle clause, le concubin indivisaire du logement a la possibilité, s’il en a les moyens, d’acquérir rapidement31 la pleine propriété du bien. En présence d’héritiers réservataires non issus du couple, aucun risque de porter atteinte à leur réserve. La panoplie juridique pour assurer efficacement le maintien du cadre de vie du compagnon survivant existe mais elle est en pratique très dépendante de la situation patrimoniale globale des concubins et des relations que chacun d’eux peut entretenir avec les enfants de l’autre. L’ESSENTIEL À RETENIR • La conversion en valeur d’une libéralité au profit d’un concubin, pacsé ou non, avant de procéder aux imputations en vue de détecter une éventuelle atteinte à la réserve héréditaire est condamnée. • Lors de la rédaction d’un testament comportant une libéralité en usufruit au profit d’un concubin, pacsé ou non, la mise à l’écart de l’article 917 du Code civil, qui permet de laisser s’exécuter une libéralité en usufruit sans qu’elle soit réduite, doit être mesurée. • Les démembrements croisés appliqués à l’acquisition d’un immeuble sous le régime de l’indivision sont à proscrire.
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