DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 62 Évaluation économique des droits démembrés et détermination des droits d'enregistrement Henri LEYRAT notaire associé à Clermont-Ferrand, Office Notarial Clermont République docteur en droit privé HDR chercheur associé au Centre Michel de l’Hospital (UR 4232) à l’UCA © Droits réservés Le démembrement de propriété est au cœur de nombreuses opérations patrimoniales. Plus fréquemment encore, il est constitué à l’occasion d’un décès en raison de la présence d’un conjoint survivant, d’un partenaire de Pacs légataire ou encore d’une clause bénéficiaire démembrée. En conséquence, les praticiens sont régulièrement confrontés à l’évaluation des droits démembrés aussi bien pour des questions purement civiles que pour liquider des droits de mutation. Par habitude, beaucoup d’entre eux recourent au barème fiscal de l’article 669 du CGI de manière quasi systématique. Pourtant, une telle pratique n’est pas toujours fondée. 1. - Le texte de l’article 669 du CGI vise uniquement la liquidation des droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière1. En dehors de ces hypothèses, il convient d’évaluer les droits démembrés au moyen d’une évaluation économique reposant sur l’actualisation des revenus futurs. Les champs d’application de l’évaluation économique de l’usufruit et du barème fiscal sont donc bien distincts, même s’il est fréquent que l’évaluation civile de l’usufruit ait une incidence indirecte sur la détermination des droits d’enregistrement. 1. Méthode d’évaluation économique des droits démembrés 2. - L’évaluation économique des droits démembrés est généralement présentée pour l’évaluation du droit d’usufruit, mais elle nous semble transposable au droit viager d’usage et d’habitation ainsi qu’au droit réel de jouissance spéciale (DRJS). A. - Exposé de la méthode applicable à l’usufruit 3. - L’évaluation des droits démembrés repose sur la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs développée par le Doyen Aulagnier. Selon l’auteur, 1 Ce que confirme l’administration fiscale : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, 23 déc. 2013, § 30. 2 J. Aulagnier, Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine : Maxima, 2e éd., 1994, p. 72. 3 J. Aulagnier, Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine, déjà cité, p. 75. 4 J. Aulagnier, Pour une approche franchement économique du démembrement de propriété, Mél. en l’honneur du professeur Henri Hovasse : LexisNexis, 2016, p. 347, spéc. p. 355. 5 Précision ici faite que : US est l’usufruit ; NP est la nue-propriété ; PP est la pleine propriété ; N est l’espérance de vie de l’usufruitier ; et i est le taux de rendement net de charges usufructuaires. « l'usufruit est égal à la valeur actualisée du flux de revenus futurs perçus pendant la durée de vie de l'usufruitier »2, tandis que « la nue-propriété est égale à la valeur actualisée de la pleine propriété »3. L’actualisation consiste à valoriser, au jour où elle est réalisée, des revenus à percevoir dans le futur. Ainsi que l’expose le Doyen Aulagnier, « les revenus pèsent d'autant moins dans la valeur actuelle du bien que leur perception est éloignée. Au temps 0 l'utilité du revenu à percevoir au terme de l'année 1 (donc sa valeur) est forcément supérieure à celle du revenu à percevoir par exemple cinq ans plus tard »4. Dès lors, pour calculer la valeur des droits démembrés, il convient de déterminer la durée estimée de l’usufruit et le rendement du bien net de charges usufructuaires. En conséquence, la valeur de l’usufruit correspond à la valeur actualisée des revenus que l’usufruitier percevra en pleine propriété pendant la durée de l’usufruit. À l’inverse, celle de la nue-propriété n’est rien d’autre que la valeur actualisée des revenus perçus par le nu-propriétaire après le terme de l’usufruit ou plus simplement la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de l’usufruit. REMARQUE En synthèse, l’évaluation des droits démembrés s’obtient de la manière suivante5 : S’agissant de la nue-propriété : NP = PP / (1 + i) n1 S’agissant de l’usufruit : US = PP – PP / (1 + i) n 4. - L’évaluation économique de l’usufruit repose ainsi sur l’idée d’un partage dans le temps de la jouissance et, partant, des revenus entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette approche permet alors de justifier la règle selon laquelle, au terme de l’usufruit, l’usufruit s’éteint et ne rejoint pas la nue-propriété, contrairement d’ailleurs à ce qu’exprime la lettre de l’article 1133 du Ndlr : Cette étude a été publiée in RFP 2025, étude 5.
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