fruit, en vertu du droit de superficie dont il bénéficie3.Conformément à la jurisprudence, l'accession (C. civ. art. 552) 4 au profit des nus-propriétaires ne jouant que de manière différée, ces derniers ne seront appelés à recueillir la pleine propriété des améliorations ou constructions réalisées par l'usufruitier, qu'à l'extinction de son usufruit 5. En application des dispositions prévues à l'article 599, alinéa 2 du Code civil, « l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ». La Cour de cassation ayant par ailleurs considéré que la notion d'« améliorations » comprend les hypothèses de« démolition »,de« construction » oude« reconstruction »6. Il reste toutefois vivement conseillé aux parties d’acter, en amont, l’autorisation de construire pour l’usufruitier et de préciser le sort des constructions achevées quant au jeu de l'accession différée. 4 - Infine, les parents usufruitiers transfèrent à leurs enfants, la pleine propriété d'une construction dont ils ont supporté la charge financière, en franchise de droits de donation. L'usufruitier pouvant retirer un rendement de son investissement sa vie durant, il lui est tout à fait possible de soutenir que la dépense de construction qu’il effectue est réalisée dans son intérêt propre, excluant par la même occasion, la requalification du montage en donation indirecte. L'opération reste toutefois susceptible de générer une inégalité, lors du décès du donateur, dès lors que la construction a été réalisée sur le lot transmis au profit de l'un des gratifiés. Eu égard au principe de fixité des valeurs et à l'absence de rapport, la construction, n'étant par définition pas encore réalisée au jour de l'acte, ne sera pas comptabilisée au stade des opérations liquidatives. Le donateur doit ainsi avoir conscience du déséquilibre pouvant être créé à terme, entre les donataires, lorsque la construction est réalisée uniquement au profit de l'un d'entre eux. Le déséquilibre créé entre les enfants, ne sera pas rétabli dans la succession ; à moins que les parties aient exclu, par anticipation, le régime de la donation-partage. 5 - Une optimisation décuplée en présence de droits sociaux.–Au-delà des décotes qu'il est possible d'appliquer sur la valorisation des parts dont l'actif sous-jacent consiste en un bien immobilier, certains praticiens n'hésitent pas à recourir plus radicalement au double démembrement. L'apport de la nue-propriété d'un bien à une SCI puis la donation-partage de la nue-propriété des parts en résultant, reste un schéma toutefois considéré « à haut risque fiscal »7, notamment eu égard au nouvel abus de droit. La Cour de cassation a toutefois déjà pu écarter la qualification de l'abus de droit en affirmant que le double démembrement permettait à la donatrice« de préparer au mieux la transmission de son patrimoine à ses enfants dans un cadre juridique précis et organisé, tout en conservant la maîtrise de la gestion de ses biens immobiliers »8. Conseil pratique : Certaines précautions demeurent inévitables, comme un exposé exprès au sein de l'acte de donation-partage, justifiant civilement le montage (gestion simplifiée des immeubles, conservation des pouvoirs par les parents, contrôle de la composition du capital social par l'agrément...). Afin d'éviter tout risque de fictivité, la société doit avoir une activité sociale réelle (tenir les assemblées, disposer de revenus propres...) et pour ce faire, des apports en pleine propriété de biens frugifères restent fortement recommandés, tels que des parts de SCPI. 2° Le quasi-usufruit 6 - Le mécanisme du quasi-usufruit. –Dérivant directement de l'usufruit, il permet d'introduire, au-delà d'une décote sur la valeur du bien donné, une déduction à terme dans le patrimoine du quasi-usufruitier. Une économie sur les droits de succession venant s'ajouter à celle réalisée sur les droits de donation. Légalement, le quasi-usufruit se forme sur les biens consomptibles 9, il peut s'agir couramment des sommes d'argent données aux enfants avec réserve d'usufruit ou encore de l'usufruit sur les réserves distribuées par la société10. La volonté de l'homme peut toutefois venir en accroître le domaine, en étendant le quasiusufruit aux choses qui ne sont pas consomptibles mais qu'il est possible d'interchanger, comme les titres sociaux cotés. La doctrine s'accorde ainsi pour exclure la constitution d'un quasiusufruit sur un immeuble ou encore sur des parts sociales ; ces biens n'étant pas fongibles 11. D'un point de vue fiscal, le quasiusufruit légal ne nécessite en aucun cas la rédaction d'une convention particulière aux fins de prétendre à la déduction de la dette de restitution dans la succession du quasi-usufruitier. A contrario, le quasi-usufruit conventionnel, comme son nom l'indique, requiert l'établissement d'une telle convention12. 7 - La spécificité des donations avant cession. –Bien souvent, le quasi-usufruit se retrouve mêlé à un montage connu de la pratique, permettant la purge de la plus-value latente d'un bien ayant vocation à être cédé13. Ce mécanisme des donations avant cession a été validé par le Conseil d'État, alors même que le donateur bénéficierait d'un quasi-usufruit et donc à terme des fonds issus de la cession du bien ayant fait l'objet de la donation14. Une condition doit cependant être respectée : la convention de quasi-usufruit doit être dressée préalablement ou concomitamment à la cession. À défaut, le risque est celui de l'abus du droit, caractérisé en raison du caractère fictif de la donation15. L'explication est simple, le Conseil d'État considère en synthèse que la règle issue de l'article 621 du Code civil prime en cas de cession, sur le principe édicté à l'article 587 du même code ; c'est dire que la répartition du prix de cession entre usufruitier et nu-propriétaire doit primer sur la constitution automatique d'un quasi-usufruit sur somme d'argent. Alors même que l'usufruitier percevrait des liquidités, à la suite de la cession, la constitution d'un quasi-usufruit ne sera pas de droit, puisque le principe est celui d'une répartition du prix. Seuls les héritiers qui justifieraient d'une dérogation16 à ce principe pourraient prétendre à la constitution d'un quasi-usufruit et partant, à la 3. N. Petroni-Maudiere, Construction et démembrement de propriété : JCP N 2016, 1182. 4. Principe issu du droit des biens selon lequel « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». 5. Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-15.460. 6. Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11.424 ; la Cour de cassation assimile depuis bien longtemps une construction nouvelle à une amélioration (V. Cass. req., 4 nov. 1885 : DP 1885, 1, 361 ; S 1886, 1, 113) pour refuser le versement d’une indemnité à l’usufruitier. 7. R. Mortier, Le balisage jurisprudentiel de l’apport avant donation : RFP 2009, étude2. 8. Cass. com., 21 oct. 2008, n° 07-18.770. 9. P. Jaubert, Deux notions du droit des biens, la consomptibilité et la fongibilité : RTD civ. 194, p. 8. 10. Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246. 11. M. Grimaldi et B. Savoure, L'usufruit et le quasi-usufruit : questions de droit civil, in Actes du colloque du 27 septembre 1999 : Démembrement de propriété : stratégies actuelles et perspectives : Dr. & patr. 1999, p. 57. 12. Conformément aux dispositions prévues au 2° de l'article 773 du CGI. 13. V. infra Impôt de plus-values : Actes prat. strat. patrimoniale 2023, n° 3, dossier 26. 14. CE, 9e et 10e ch., 10 févr. 2017 n°387960. 15. CE, 14 oct. 2015, n° 374440. 16. Viala rédaction d'une convention de quasi-usufruit antérieure ou concomitante à la cession. 38 © LEXISNEXISSA - ACTES PRATIQUES & STRATÉGIE PATRIMONIALE - N° 3 - JUILLET-AOÛT-SEPTEMBRE 2023 Dossier
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQxNjY=