La Semaine Juridique Notariale et Immobiliere

Page 7 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 51-52 - 24 DÉCEMBRE 2021 - © LEXISNEXIS SA ACTUALITÉS 1157 Critère géographique. - L’ensemble du territoire parisien est couvert par le nou- veau régime d’autorisation. Aucune autorisation ne sera toutefois accordée aux locaux à usage commercial situés dans une emprise foncière compor- tant un linéaire de protection commercial et artisanal au PLU (protection simple, pro- tection renforcée, protection particulière de l’artisanat). Critères négatifs. - Le règlement n’a retenu que des critères qui excluent la délivrance de l’autorisation. Ainsi, la trans- formation du local ne doit ni contribuer à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, ni entraîner de nui- sances pour l’environnement urbain. Le respect de l’objectif de maintien de l’équilibre s’apprécie en fonction : – de la densité de meublés de tourisme, au vu notamment du nombre de numéros d’enregistrement par rapport au nombre de résidences principales, et du nombre d’autorisations d’urbanisme changeant la destination de commerce en hébergement hôtelier sur une période récente 4 ; – de la densité et de la diversité de l’offre commerciale du secteur, au vu notamment de la présence d’une zone de redynamisa- tion commerciale et de la densité commer- ciale par types de commerce ; 4 : Cette période s’entend des cinq dernières années selon l’exposé des motifs de la délibération. – de la densité de l’offre hôtelière existante. La protection de l’environnement urbain est appréciée notamment au vu : – des caractéristiques du meublé de tou- risme (surface, nombre de pièces, nombre maximum de personnes accueillies, moyens d’accès) et, si le local fait partie d’un immeuble comportant plusieurs lo- caux, l’absence de nuisance sera appréciée selon la consistance de l’immeuble et la lo- calisation du meublée au sein de celui-ci ; – de la bonne insertion dans le tissu urbain, en considérant les caractéristiques du quartier. Ces critères s’appuient sur plusieurs études de l’Apur cités dans l’exposé des motifs de la délibération, qui peuvent témoigner d’une analyse particulière de la situation de la commune. Demande d’autorisation. - Elle est dépo- sée sous format numérique ou papier au- près de la Direction de l’urbanisme. Le contenu de la demande et la procédure d’instruction varient selon que la transfor- mation du local commercial en meublé de tourisme est par ailleurs soumise, ou non, à une autorisation d’urbanisme au titre d’un changement de destination ou de sous-destination. Si tel est le cas, l’autori- sation délivrée tiendra lieu de permis de construire ou de décision de non-opposi- tion à déclaration préalable, elle est donc demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme. Sur ce point, le règlement ne fait que re- prendre les dispositions réglementaires du Code du tourisme (C. tourisme, art. R. 324- 1-6 et R. 324-1-7) . Dans sa version actuelle, le PLU de Paris classe les meublés touristiques dans la destination d’hébergement hôtelier ; sauf si le local relevait déjà de cette destination, sa transformation en meublé de tourisme constitue un changement de destination 5 et nécessite le dépôt d’une demande d’au- torisation d’urbanisme. Cette demande devra désormais préciser qu’elle est éga- lement déposée au titre du Code du tou- risme et comporter des éléments d’infor- mations complémentaires sur le local. Cette instruction commune est facilitée par le fait que la maire de Paris est compétente pour délivrer tant les autorisations de louer que les autorisations d’urbanisme. Sanction. - Le règlement rappelle enfin que le défaut d’autorisation est sanctionné par une amende civile de 25 000 € pronon- cée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (C. tourisme, art. L. 324-1-1, V, avant- dernier al.) . 5 : Sous réserve cependant de l’issue du pourvoi (n° 454789) contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 20 mai 2021 (n° 19PA00986 : Constr.-Urb. 2021, comm. 93, obs. L. Santoni) jugeant que le champ d’application des autorisations d’urba- nisme doit être déterminé au regard, non pas des destinations de l’article R. 123-9 du Code de l’urba- nisme utilisées par le PLU de Paris, mais des destina- tions et sous-destinations énumérées aux articles R. 151-27 et R. 151-28 dudit code. Pour aller plus loin : Changements d’usage des locaux d’habitation Les réformes de l’article L. 631-7 du Code de la construc- tion et de l’habitation Par Guillaume Daudré et Patrick Wallut – LexisNexis, 3 e éd., coll. Droit & Profes- sionnels, 2022 Dans un but protecteur du logement, l’ar- ticle L. 631-7 du CCH soumet à une auto- risation spécifique le changement d’usage des locaux d’habitation situés dans les com- munes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne parisienne. Née au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, la police de l’usage des im- meubles a été profondément réformée par l’ordonnance du 8 juin 2005 dans le sens d’une plus grande sécurité juridique. Avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, une nouvelle étape a été franchie en transférant la compétence de l’État aux maires des communes concernées ; depuis lors, de nombreuses communes, métro- poles comme villes moyennes, ont usé de la faculté d’instaurer leur propre règlement d’application. La loi ALUR du 24 mars 2014 s’est emparée du contrôle des locations meublées touris- tiques ; le développement exponentiel de ce phénomène a encore incité les com- munes à user de cette faculté, avec des solutions diverses et parfois originales. Depuis 2005, les plus hautes juridictions nationales et européennes ont précisé avec pertinence et abondance les contours de la loi, ainsi que les pouvoirs et limites des villes en cette matière. La 3 e édition de cet ouvrage présente de manière exhaustive, à l’aide d’exemples illustrés et de conseils pratiques, l’évolution et le régime actuel de cette réglementation bien particulière, sans omettre ses liens avec le droit de l’urbanisme, le droit des baux, le statut de la copropriété et la fiscalité. Il com- porte, en annexe, les circulaires administra- tives, les principaux règlements d’applica- tion et des modèles d’actes. Par son ouverture à la pratique et ses nom- breuses références, il constitue un guide juridique à la disposition de tous les acteurs de l’immobilier et de leurs conseils. Date de sortie en librairie : à paraître 1 er trimestre 2022