La Semaine Juridique Notariale et Immobiliere

Page 6 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 51-52 - 24 DÉCEMBRE 2021 1157 En dehors du périmètre de la règle du 3 pour 1, les coefficients de compensa- tion des meublés de tourisme restent identiques à ceux applicables aux autres changements d’usage (en bureau, commerce…). – 1 m² de compensation pour 1 m² d’habita- tion transformé, ou 2 m² de compensation si le logement transformé est situé dans le secteur de compensation renforcée ; – et 1 m² pour les compensations sociales, que le logement soit situé ou non dans le secteur de compensation renforcée. Mais quel que soit l’arrondissement, la compensation doit toujours être réalisée, en totalité, dans le même quartier admi- nistratif que celui du local transformé en meublé de tourisme. Extension de la règle des 50 %. - S’agis- sant des changements d’usage autres qu’en meublés de tourisme, les locaux de compensation doivent être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation transformés, à l’exception des compensations sociales qui peuvent être réalisées sur l’ensemble des arrondisse- ments ou parties d’arrondissement du sec- teur de compensation renforcée. Depuis 2015 cependant, et spécialement dans les arrondissements 1 à 9 à l’exception du 3 e , au moins 50 % de la surface d’habita- tion transformée doit être impérativement compensée dans l’arrondissement de transformation du logement. Cette dernière règle, dite des 50 %, est aujourd’hui élargie aux 3 e , 16 e et 17 e arrondissements. Le secteur de compensation renforcée de- meure quant à lui inchangé. EXEMPLE ➜ En cas de changement d’usage en bureau d’un logement de 100 m² situé dans le 16 e arrondissement, au moins 50 m² (la moitié de la surface d’habitation transformée) devront être compensés dans cet arrondissement, soit une com- pensation de 50 m² s’il s’agit d’un loge- ment social (règle du 1 pour 1) ou de 100 m² s’il s’agit d’un logement privé (règle tation générale, voir : Actes prat. ing. immobilière 2021, n° 3, étude 17. du 2 pour 1). Les 50 m² restant (l’autre moitié de la surface d’habitation trans- formée) pourront être compensés dans le 16 e arrondissement (50 m² en compensa- tion sociale ou 100 m² en compensation privée suivant les mêmes règles) ou en dehors du 16 e arrondissement mais, dans ce dernier cas, uniquement sous forme de compensation sociale sur l’ensemble du secteur de compensation renforcée. Nombre de logement à créer. - Le nou- veau modificatif étend à l’ensemble du sec- teur de compensation renforcée l’obliga- tion de proposer un nombre de logements créés au moins équivalent au nombre de logements transformés. Cette obligation ne concernait jusqu’à présent que les arrondissements ou par- ties d’arrondissements des 3 e , 10 e , 14 e , 15 e , 16 e , 17 e et 18 e du secteur de compensation renforcée. Toute offre de compensation, sociale ou privée, en secteur de compensation ren- forcée devra donc proposer autant, sinon davantage, de logements créés que de logements transformés. Il s’agit d’empê- cher que la création d’un grand logement ne permette de transformer plusieurs loge- ments plus petits. Compensations sociales. - Plusieurs dis- positions dérogatoires du règlement favo- risent déjà les compensations réalisées sous la forme de logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 (ancien art. L. 351-2) du Code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans. Désormais, ces mêmes dispositions encou- rageront aussi l’apport en compensation de logements faisant l’objet de baux réels solidaires, définis à l’article L. 255-1 dudit code. Cette modification bénéficiera aux organismes de foncier solidaire, au pre- mier rang desquels la Foncière de la Ville de Paris. 2. Nouvelle autorisation encadrant la transformation des commerces en meublés de tourisme La Ville de Paris, usant de la possibilité accordée par l’article L. 324-1-1, IV bis du Code du tourisme, est, à notre connais- sance, la première à soumettre à autori- sation la location ou, plus exactement, la transformation des locaux commerciaux en meublés de tourisme. Il est vrai que cette faculté n’est ouverte que depuis le 1 er juil- let 2021, et qu’elle demeure réservée aux seules communes soumises - de plein droit ou volontairement - à la réglementation du changement d’usage et ayant mis en place l’obligation d’enregistrement des meublés de tourisme. Les modalités d’application du régime d’autorisation ont été précisées par le décret n° 2021-757 du 11 juin 2021 (JO 13 juin 2021 ; JCP N 2021, n° 24, act. 614) ; néanmoins il incombe au conseil municipal d’identifier les périmètres concernés et de définir les critères retenus pour la délivrer ou la refuser. Ces critères « peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quar- tiers ou zones » (C. tourisme, art. R. 324- 1-5, 2°) 3 . Les conditions de délivrance de ces auto- risations sont fixées dans un règlement, distinct de celui consacré aux autorisa- tions de changements d’usage des locaux d’habitation. Locaux à usage commercial. - Le règle- ment indique qu’il s’agit : – jusqu’à l’approbation de la révision du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris pres- crite par délibération 2020 DU 104 des 15, 16 et 17 décembre 2020, des locaux inclus dans des constructions dont la destination est le commerce, l’hébergement hôtelier et ou l’artisanat au sens de l’ancien article R. 123-9 du Code de l’urbanisme ; – à compter de cette approbation, des lo- caux inclus dans des constructions dont la destination est le commerce et les activités de service au sens du 3° de l’article R. 151- 27 du même code. Ce n’est là que l’application des dispo- sitions de l’article R. 324-1-4 du Code du tourisme, qui distinguent entre les PLU mis en conformité avec la loi ALUR du 24 mars 2014 et ceux qui ne le sont pas encore comme celui de Paris. 3 : V., sur ce nouveau régime d’autorisation, M. Rau- net, Réglementer l’hébergement touristique de courte durée : AJDA 2021, p. 1401. Toute offre de compensation, sociale ou privée, en secteur de compensation renforcée devra donc proposer autant, sinon davantage, de logements créés que de logements transformés