La Semaine Juridique Notariale et Immobiliere

ÉTUDE DOSSIER 1354 Page 37 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 51-52 - 24 DÉCEMBRE 2021 - © LEXISNEXIS SA intuitu personae conventionnel et non par nature. Par conséquent, ils seraient aliénables sauf clause contraire dans l’acte constitutif. En cas de cession d’un usufruit, le décès du cédant, usufruitier initial, entraîne l’extinction de l’usufruit pourtant acquis par le cessionnaire 22 . Ce dernier subit la disparition de son droit réel toujours lié à l’existence de son premier titulaire. La règle est-elle la même pour les DRJS ? Toutes ces interrogations – intuitus personae 23 , caractère aliénable, conséquences du décès du cédant – restent encore sans réponse. 26 - La durée est un élément important du régime juridique d’un droit réel, elle fixe « le temps pour lequel il a été accordé » (C. civ., art. 617) , l’expiration de ce délai en constitue une cause d’extinction. Il en est bien évidemment de même pour le droit réel de jouissance spéciale et l’on comprend parfaitement les enjeux tant juridiques que pécuniaires de la détermination des règles en la matière. 27 - Les incertitudes quant à l’évaluation. – L’évaluation de l’usu- fruit comme des droits d’usage et d’habitation prend en compte des facteurs temporels : âge du titulaire, durée. Cela apparaît à la lecture de l’article 669 du CGI qui fixe des modalités de calcul permettant de déterminer la valeur d’un droit d’usufruit. L’ar- ticle 762 bis de ce même code dispose que « Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d’habi- 22 Rep. civ., Dalloz, v° Usufruit, Chamoulaud-Trapiers, 2019, n° 107. 23 V. sur ce point l’arrêt du 7 mai 2021 de la cour d’appel de Paris (n° 19/07600) qui constitue un nouvel épisode de la saga « Maison de poésie ». La Cour interprétant la clause de l’acte de 1932 : « N’est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue la jouissance ou l’occupation par la Maison de la Poésie et par elle seule (nous soulignons) des locaux où elle est installée actuellement et qui dépendent dudit immeuble », estime que « la Fondation Maison de la Poésie peut à sa guise, en vertu de son droit de jouissance ou d’occupation, occuper elle-même ou donner à bail lesdits locaux, partiellement ou totalement ; [et] rappelle qu’elle ne pourra donner à bail plus de droits qu’elle n’en détient ; […] » : RTD civ. 2021, p. 675, obs. Dross. tation et d’usage est de 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément au I de l’article 669 » . Le praticien peut-il utiliser les méthodes d’évaluation contenues dans ce texte en présence d’un DRJS ? Cela paraît envisageable puisque le droit réel de jouis- sance spéciale consenti à autrui ressemble à s’y méprendre au droit d’usage légal. REMARQUE ➜ Toutefois cette remarque ne dissipe pas toutes les dif- ficultés notamment celles liées à l’évaluation d’un DRJS via- ger constitué au profit d’une personne morale. Dans ce cas, la question reste entière. 28 - La jurisprudence s’est principalement intéressée à la question de la durée des droits réels de jouissance spéciale, délaissant leur caractérisation prenant simplement acte de la qualification rete- nue par les parties. Même si des principes directeurs ont été déter- minés (V. « L’essentiel à retenir ») que le dernier arrêt en date – Cass. 3 e civ., 4 mars 2021 24 – confirme, le thème de la durée est loin d’être épuisé, des interrogations demeurent. Le DRJS paraît très attractif mais le flou juridique qui l’entoure, reste dissuasif. La pratique semble regarder de loin cet outil et elle a sans doute raison. ■ 24 V. supra n° 10. L’essentiel à retenir • Principes Le droit réel de jouissance spéciale est temporaire. Les parties peuvent fixer la durée du droit réel de jouissance spé- ciale qu’elles ont créé conventionnellement. Les parties n’ont pas à respecter en cas de constitution au profit d’une personne morale, la durée impérative de 30 ans présentée à l’article 619 du Code civil. L’absence d’indication de la durée ne peut conduire à créer un droit réel de jouissance spéciale perpétuel. En l’absence d’une stipulation précisant la durée, la durée est en- cadrée de façon supplétive par le régime légal du droit d’usage des articles 625 et suivants du Code civil : la durée de 30 ans de l’article 619 du Code civil est alors applicable au droit réel de jouis- sance spéciale constitué au profit d’une personne morale. Une stipulation explicite de perpétuité entraîne l’application des règles légales relatives à la durée du droit d’usage des articles 625 et suivants du Code civil : la durée de 30 ans de l’article 619 du Code civil est alors applicable au droit réel de jouissance spéciale constitué au profit d’une personne morale. La référence à la durée de vie du titulaire, personne physique ou personne morale, constitue un terme extinctif. • Exception applicable en matière de copropriété des im- meubles bâtis (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété confé- rant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot au sein de la même copropriété.

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