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65 TABLEAU 11. ÉVALUATION DES PARTS SOCIALES DE SCI Principes Méthode dite « mathématique » ou « patrimoniale » Elle correspond à la valeur tirée de l’examen du dernier bilan après réévaluation éventuelle des divers postes d’actif et déduction des dettes sociales, comptes courants d’associés avec application d’un abattement pour tenir compte de la faiblesse du rendement ou de l’étroitesse du marché. Il s’agira de SCI ne générant pas de revenus (résidence principale ou secondaires logées dans une SCI) Méthodes liées à la valeur de rendement, par exemple se référant à la valeur de productivité, ou encore à la valeur de capitalisation. SCI à l’IS ou SCI générant des revenus Le plus souvent, ces méthodes patrimoniales et de conductivité sont combinées (V. Cass. com., 3 févr. 2015, n° 13- 25.306, F-D : JurisData n° 2015-008160 ; RFP 2015, alerte 132 ; RJF 5/15 n° 444. – Cass. com., 23 nov. 2010, n° 09-17.295, F-D : JurisData n° 2010-021991 ; RJF 3/11 n° 382) . Évaluation des droits démembrés Par deux décisions du 30 septembre 2019 (CE, 30 sept. 2019, n° 419855 : JurisData n° 2019-016700 ; RFP 2019, comm. 13, note M. Buchet ; JCP N 2019, n° 41, act. 794, obs. Fr. Versailles ; JCP N 2020, n° 17, 1097, note St. Fagot et CE, 30 sept. 2019 n° 419860 , Sté VP Santé), le Conseil d’État a donné d’importantes précisions sur l’évaluation de droits démembrés et plus particulièrement sur la valorisation de l’usufruit temporaire de parts sociales de SCI. Les juges ont considéré que l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société. Statuant sur renvoi, la Cour administrative d’appel de Nantes confirme la jurisprudence du Conseil d’Etat (V. CAA Nantes 26 novembre 2020 n° 19NTO3876, SARL Luccotel, ; CAA Nantes 10 juin 2021 n° 19 NT00577, SAS VP Santé) Un récent arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon démontre, si nécessaire, que l’évaluation d’un usufruit d’immeuble ( V. CAA Lyon, 2e ch., 7 sept. 2020, n° 19LY00597 ) est un travail d’expert. Les primes et décotes Décote « générale » pour non-liquidité Cette décote trouve son explication dans le fait que l’investisseur est prêt à rémunérer la liquidité. Les biens qui ne sont pas liquides (hors contraintes juridiques liées aux statuts) au jour de l’évaluation ont une valeur moindre. Cet abattement s’impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche de l’actif net réévalué. En effet, la valeur patrimoniale obtenue correspond à la somme des valeurs des biens composant l’actif considérés comme liquides. Or, ces biens ne sont pas liquidés et leur immobilisation à l’actif doit être prise en compte en appliquant un abattement pour non-liquidité. Décote liée aux contraintes juridiques ou contractuelles La décote pour clause d’agrément s’impose pour les parts sociales qui ont par nature une liberté de cession limitée. L’abattement pour fiscalité latente Cet abattement trouve éventuellement à s’appliquer dans le calcul de la valeur mathématique après revalorisation des actifs immobilisés. Les biens immobilisés, nécessaires à l’exploitation n’ont pas vocation à être cédés par un repreneur. Au contraire, ils sont indispensables à la poursuite de l’activité de la société. En cas de revalorisation, il n’y a donc pas lieu de tenir compte d’une fiscalité latente Références bibliographiques L. Benoudiz, SCI et évaluation : RFP 2020, dossier 6. J.-J. Lubin, Évaluation des SCI : les décotes fiscalement admissibles : D.O Actualité n° 35/2017, n° 8 ; Évaluation des SCI et décotes : le point de la jurisprudence fiscale : RFP 2019, hors-série n° 1. V. Streiff, Précisions sur l’évaluation de l’usufruit à durée fixe de parts SCI : Sol. not. 23 juill. 2020, n° 26. L’expertise immobilière en 50 Fiches pratiques : Le Moniteur, 2e éd., 2018.