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SCI/PATRIMOINE IMMOBILIER 52 l’I.S., de la déduction d’un impôt fictif » 11 . Pour des titres majoritaires, l’ad- ministration préconise une pondération de 4 VM pour 1 VP. Pour des titres minoritaires, la pondération serait de 2 VM pour 1 VP. B. - Décotes supplémentaires applicables 30. - L’Administration autorise la prise en compte de deux autres types de décote pour l’évaluation d’une SCI : une décote de minorité « lorsque la pon- dération retenue n’a pas déjà permis de faire ressortir leur caractère minori- taire » 12 ainsi qu’une décote « pour clause d’agrément lorsque les titres sont minoritaires » applicable « pour les parts sociales qui ne sont pas des titres librement négociables après vérification des statuts qui peuvent prévoir des clauses moins restrictives » 13 . En synthèse, il est possible de proposer l’ap- proche suivante : MÉTHODE D’ÉVALUATION D’UNE SCI DÉCOTE IS latent Minorité Liquidité Statuts Par la seule valeur mathématique Oui – 30 % Oui Oui – 10 % Oui Par une combinaison VM/VP Non (1) Oui (2) Non Oui (1) Mais prise en compte d’un « IS fictif » sur les revenus nets. (2) Pondération à 2VM/1VP pour les titres minoritaires. C. - L’apport de la jurisprudence 31. - Approche multicritère. – Pour la jurisprudence, et sauf exception, l’éva- luation d’une SCI privilégie une approche multicritère, intégrant la valeur de productivité. Cependant, la Cour de cassation 14 a estimé, pour l’évaluation de parts de GFA, que « si la détermination de la valeur de parts sociales ne pouvait en règle générale être faite en fonction du seul actif net, dans le cas d’espèce cette méthode était la seule utilisable ». L’approche multicritère est ensuite pondérée au cas par cas selon les situations avec un large poids de la valeur mathématique pour tenir compte de la nature de la SCI. 32. - Pertinence des principales décotes. – La jurisprudence reconnaît généralement la pertinence des principales décotes appliquées par les contribuables lorsqu’il est possible de les justifier. L’expert immobilier Philippe Favre-Reguillon en fait ainsi un inventaire 15 détaillé : 20 % pour décote de non-liquidité, 25 % pour clause d'agrément complété de 25 % pour le caractère minoritaire, 35 % pour le seul caractère minoritaire, 10 % pour l'absence de liquidité d'une participation minoritaire de 40 % (minorité de 11. Ibid., note 46. 12. Ibid., fiche 8, p. 110. 13. Ibid. 14. Cass. com., 1er févr. 1982, n° 79-17.155. 15. Ph. Favre-Reguillon, Évaluation des parts de SCI : Analyse pratique d’une décennie de décisions judiciaires : AJDI 2/2017, p. 90. 16. DGFIP, L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés, p. 13. 17. Ibid. 18. CE, 8e-3e ch. réunies, 24 oct. 2018, n° 412322 : Dr. fisc. 2019, n° 6, comm. 141, concl. R. Victor. 19. V. L. Benoudiz, L’évaluation d’un usufruit temporaire : quelle méthode ? Quel taux ? : Dr. fisc. 2019, n° 6, étude 140. 20. CE, 9e et 10e ch. réunies, 30 sept. 2019, n° 419855, préc. note 2. 21. L. Benoudiz, L’évaluation d’une SCI par la méthode DCF : tous les flux, rien que les flux ! : Dr. fisc. 2020, n° 2, étude 52. blocage) et 30 % d'abattement pour tenir compte des contraintes pesant sur les titres (pacte d'actionnaire, clause d'agrément, préemption...). 5. L’évaluation des parts d’une SCI par la méthode DCF 33. - Cohérence de la méthode DCF. – Pour l’administration fiscale, la méthode DCF ne peut être qu’une approche de cohérence. En effet, « l’ad- ministration ne peut mettre en œuvre directement une méthode fondée sur l’actualisation à partir de flux futurs dès lors qu’elle ne peut elle-même établir des prévisions de croissance » 16 . Pour autant, « l’administration examinera lorsqu’ils lui seront exposés les plans d’affaires et les valorisations par la D.C.F. qui lui permettront d’affiner son analyse et d’ajuster éventuellement les valeurs dégagées » 17 . 34. - Consécration de la méthode DCF par le Conseil d’État. – En matière d’évaluation de droits démembrés, le Conseil d’État 18 a consacré la méthode DCF dans un attendu de principe particulièrement clair : « En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue. Dans le cas de l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété, consti- tue une telle méthode d’évaluation celle qui définit des prix de la nue-proprié- té et de l’usufruit tels qu’ils offrent le même taux de rendement interne de l’investissement pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. ». A. - Évaluation de l’usufruit des parts 35. - Actualisation des flux futurs. – Ainsi l’évaluation de la valeur des droits démembrés et notamment de l’usufruit est désormais communément déter- minée par une actualisation des flux futurs 19 , sur la durée du démembrement. L’exigence fixée par le Conseil d’État conduit également à retenir comme taux d’actualisation le taux de rendement du bien détenue par la SCI ; c’est en effet vers ce taux que va converger dans le temps le taux de rendement interne de l’investissement, à l’issue du remboursement de l’emprunt. Le Conseil d’État 20 a également eu l’opportunité de se prononcer récemment sur la prise en compte des revenus à actualiser en précisant « que l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonc- tion notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société. ». On actualise tous les flux et rien que les flux. 21