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51 A. - L’évaluation en absence de comptabilité 20. - Reconstitution des comptes. – Dans cette hypothèse, il est nécessaire de reconstituer les comptes de la SCI sans pour autant passer par la recons- titution de plusieurs dizaines d’années de comptabilité... À un instant t, on connaît le prix d’acquisition historique de l’immeuble, le solde en banque, le solde d’éventuels emprunts bancaires, le montant du capital. Comme on sait que l’actif doit être égal au passif, la différence entre ces différents postes ne peut être qu’un compte-courant... L’absence de comptabilité ne peut être un argument pour faire disparaître l’existence réelle de ce compte-courant. Ainsi d’un contribuable qui aurait l’idée de transmettre la nue-propriété des titres d’une SCI au capital de 1 000 € détenant un bien financé par compte-cou- rant... en omettant de déclarer dans la succession celui-ci, faute de compta- bilité. B. - L’amortissement de l’immeuble 21. - Intérêt limité. – L’amortissement de l’immeuble dans une SCI transpa- rente, donc non soumise à l’IS, présente en général peu d’intérêt : l’amortis- sement reflète rarement la perte de valeur réelle du bien immobilier tout en n’étant pas déductible fiscalement. L’évaluation de la valeur des parts de la SCI sera donc retraitée des amortissements pratiqués. 22. - Déficit. – En revanche, l’amortissement de l’immeuble peut générer un déficit qui, affecté au compte courant de l’associé, permettra de réduire celui-ci au fil du temps, concourant à optimiser la transmission des titres et la transmission future du compte-courant. C. - L’affectation du résultat 23. - L’affectation du résultat peut également répondre à un objectif patri- monial. Cherche-t-on à réduire la valeur des parts en conservant les déficits en report à nouveau négatif au bénéfice du compte courant ou au contraire, par une affectation en compte-courant, mieux valoriser les parts de la SCI ? Les choix opérés dépendront ainsi de la stratégie suivie : optimiser l’IFI ou au contraire, optimiser la transmission de la SCI. D. - L’option à l’impôt sur les sociétés 24. - L’option à l’impôt sur les sociétés change complètement ces approches : l’affectation en compte-courant, neutre fiscalement dans une SCI transpa- rente, devient imposable en cas d’option à l’IS, tandis que l’amortissement de l’immeuble permet de réduire significativement l’imposition courante de l’en- treprise. En termes d’évaluation, l’impact est également significatif, puisque l’impôt sur les sociétés sur la plus-value latente doit être intégré dans l’éva- luation. 7. DGFIP, L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés, fiche 7, p. 102. 8. En l’absence d’option à l’IS, la jurisprudence écarte toute prise en compte de la fiscalité latente (Cass. com., 14 nov. 2018, n° 17-15.167 : JurisData n° 2018-020886 ; RFP 2019, comm. 1, note D. Faucher). 9. DGFIP, L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés, fiche 8, p. 107. 10. Ibid., fiche 7, p. 103. 4. L’évaluation des parts de SCI selon l’administration fiscale 25. - Soucieuse d’éviter de trop nombreuses décotes et la double prise en compte d’un IS latent et d’une décote dite « de holding », l’administration fiscale a fixé des principes dans son guide d’évaluation des entreprises et des titres de sociétés. Datant de 2006 et largement critiqué par de nombreux évaluateurs, non opposables à l’administration même si celle-ci s’y réfère à l’occasion, ce guide donne néanmoins des pistes sur ce que l’administration estime être acceptable en matière d’évaluation. A. - Approche multicritère 26. - Règles en fonction de la nature de la SCI. – En ce qui concerne les SCI, l’Administration fixe des règles différentes selon la nature de celles-ci : SCI d’attribution, SCI de constructions ventes et SCI de gestion ou de location en distinguant, dans cette dernière catégorie, les SCI qui ne disposent pas de revenus de celles qui génèrent un revenu. 27. - SCI sans revenus. – Pour les SCI ne disposant pas de revenu, la valeur mathématique ou valeur patrimoniale est la seule pertinente. L’Administration précise que « dès lors que seule la valeur mathématique est retenue, celle-ci doit être diminuée d’un abattement pour non-liquidité (dont le montant à titre indicatif peut être fixé à 10 %) destiné à prendre en compte l’absence de liqui- dité des biens immobiliers détenus au travers d’une SCI. Par ailleurs, lorsque le paquet de titres à valoriser est minoritaire, une décote pour minorité devra être appliquée sur la valeur des parts » 7 . 28. - Décote dite « de holding ». – L’Administration autorise également une décote dite « de holding » afin de prendre en compte la fiscalité latente lorsque la SCI est à l’IS 8 : « Cette décote, souvent constatée sur les sociétés holdings cotées, peut être justifiée par (et donc être fonction de) plusieurs facteurs : – impact des plus-values latentes ; – décote de minorité liée à l'absence de contrôle de la société holding sur les participations ; – illiquidité des actifs possédés par la société holding. Les montants observés sur le marché boursier, qui s'élèvent en moyenne à 30 % environ, peuvent atteindre exceptionnellement 50 %. La décote de holding doit être appliquée sur la valeur patrimoniale de la société lorsque seule cette approche est retenue pour l'évaluation des titres » 9 . 29. - SCI avec revenus. – À l’inverse, lorsque la SCI perçoit des revenus, l’administration privilégie une approche multicritère par une pondération de la valeur mathématique (VM) et de la valeur de productivité (VP). La valeur de productivité étant définie comme « la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité. Celui-ci correspond au taux de base, taux de rendement à l’émission des obligations garanties par l’état, diminué du taux d’inflation et majoré éventuellement d’une prime de risque, le risque de la gestion immo- bilière est faible » 10 . Afin de « prendre en compte l’inégalité des situations », l’Administration accepte de tenir compte, « pour les S.C.I. non soumises à