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SCI/PATRIMOINE IMMOBILIER 50 2. L’obligation de distinguer les comptes courants selon leur origine. 16. - Distinction des comptes courants. – Ainsi, en matière de compte-cou- rant, il convient de distinguer ceux contractés pour l’acquisition d’un actif impo- sable de ceux résultant d’autres opérations puis d’examiner, si les comptes-cou- rants sont visés, si l’exception relative à l’objectif principalement fiscal ou au caractère normal du prêt peut s’appliquer. Il est donc idéalement conseillé de suivre les comptes courants séparément dans la comptabilité de la SCI : apports initiaux des associés, apports supplémentaires pour financer le remboursement de l’emprunt ou l’acquisition d’autres actifs, affectations de résultats... ORIGINE DU COMPTE COURANT D’ASSOCIÉ CLAUSE ANTI-ABUS EXCEPTION RÈGLE DU IN FINE Apport finançant l’acquisition d’un actif imposable par le redevable ou son foyer fiscal Oui But non fiscal Oui Apport finançant l’acquisition d’un actif imposable par le cercle familial Oui Caractère « normal » du prêt Oui Apport remboursant l’emprunt bancaire ayant financé l’acquisition d’un actif imposable Non NA Non Apport finançant d’autres actifs Non NA Non Affectation du résultat bénéficiaire de la société Non NA Non 17. - En conséquence, et si l’objectif est de réduire l’assiette soumise à l’IFI, il est donc conseillé : • de financer l’acquisition d’un actif imposable par un emprunt remboursé par des apports en compte-courant plutôt que par un apport en compte-courant direct ; • d’affecter le résultat bénéficiaire de la société en compte courant d’associé... et le résultat déficitaire en report à nouveau ; • d’investir à travers la société par apport en compte courant avec un double effet : réduire le coefficient de taxation et créer une dette déductible sans retraitements. 3° Inégalité des situations devant l’impôt 18. - Équité entre contribuables. – Malgré les efforts du législateur, l’équité entre contribuables n’est pas assurée selon que le bien soit détenu en direct ou au travers d’une SCI. Les exemples suivants l’illustrent. EXEMPLE N° 1 : FINANCEMENT COMPTANT ACTIF PASSIF Immeuble 1 000 000 Capital 1 000 Trésorerie 1 000 Compte-courant 1 000 000 Cas 1 : Si le redevable est déjà assujetti à l'IFI, le compte courant ne devrait que difficilement être considéré comme déductible... Montant à déclarer à l'IFI : 1 M € Cas 2 : Si le redevable a constitué la société et procédé à l’apport « à une date nettement antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt », l’exception s’applique. Montant à déclarer à l’IFI : 0 € On suppose que le bien dans 15 ans a une valeur de 1,5 M €. Dans le cas 1, le montant imposable à l’IFI est de 1,5 M €. Dans le cas 2, le compte courant doit être retraité lorsque le redevable sera as- sujetti à l’IFI en appliquant la règle du in fine , soit une dette déductible à hauteur de 5/20es et donc une assiette imposable de 1,25 M €. EXEMPLE N° 2 : FINANCEMENT PAR EMPRUNT ACTIF PASSIF Immeuble 1 000 000 Capital 1 000 Trésorerie 1 000 Emprunt bancaire 1 000 000 Que le redevable soit ou non imposable à l’IFI lors de la constitution de la société, la dette bancaire est déductible. Montant à déclarer à l’IFI : 0 € On suppose que le bien dans 15 ans a une valeur de 1,5 M €. Le compte courant d’un montant de 1 M €, constitué par apport en vue de rembourser l’emprunt, est en toute hypothèse déductible. Montant à déclarer à l’IFI : 0,5 M €. L’acquisition du bien en direct aurait entraîné une assiette IFI de 1,5 M €... EXEMPLE N° 3 : FINANCEMENT PAR EMPRUNT AVEC APPORT FINANCIER ACTIF PASSIF Immeuble 1 000 000 Capital 1 000 Trésorerie 1 001 000 Compte courant 2 000 000 On suppose que le bien a une valeur de 1,5 M €. Le compte courant à hauteur de 1 M €, constitué par apport en vue de rembour- ser l’emprunt, est en toute hypothèse déductible. Le compte-courant apporté pour acquérir des placements financiers à hauteur de 1 M € est également déductible. Le coefficient de taxation est de 1,5/2,5, soit 60 %. Montant à déclarer à l’IFI : 0,3 M €. 3. L’impact des choix comptables et fiscaux sur la valeur des parts 19. - Si la valeur de l’immeuble n’est pas impactée par les choix comptables et fiscaux, il n’en est pas de même de la valeur des parts, y compris en cas d’absence de comptabilité !