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49 6. - Difficultés. – Si ce type de stratégie est en pratique peu courant, c’est principalement pour les difficultés d’obtenir un financement pour l’acquisition des parts de la SCI et le remboursement du compte-courant : la SCI ne peut en effet donner au préteur de garantie sur le bien qu’elle détient pour financer la dette d’acquisition des parts sociales de la SCI 3 . 2° L’intérêt pour le vendeur 7. - Cession des titres. – Le vendeur peut également trouver un intérêt à cé- der les titres plutôt que l’immeuble s’il détient les titres depuis plus longtemps que l’immeuble. En effet, l’abattement pour durée de détention en matière immobilière se calcule en fonction de la durée de détention de l’immeuble, si la cession est réalisée par la SCI ou sur la durée de détention des titres par le vendeur en cas de cession des titres. 8. - Exclusion du risque de double imposition. – Fiscalement, et c’est heu- reux, les jurisprudences Quémener 4 et Baradé 5 éliminent tout risque de double imposition en cas de cession des titres d’une SCI au sein de laquelle les as- sociés « malhabiles ou peu au fait de la fiscalité des sociétés de personnes » aurait oublié « de procéder à une répartition des bénéfices mis en réserve avant la cession » 6 . 9. - Évaluation de la valeur des parts. – Il semble qu’il n’existe donc pas de difficulté à évaluer la valeur des parts d’une SCI dans l’hypothèse d’une trans- mission à titre onéreux de l’intégralité des parts dès lors que les parties se sont accordées sur la valeur de l’immeuble sous-jacent, souvent le seul actif, et sur le montant des dettes, souvent constitué des seuls comptes courants. La méthode de l’actif net retraité, dite aussi approche patrimoniale, est bien souvent largement privilégiée dans ce type d’opération. 10. - Transmission de la quote-part du capital. – À l’inverse, une transmis- sion portant seulement sur une quote-part du capital soulève d’autres diffi- cultés : le contrôle est-il transmis ? L’acheteur recherche-t-il un rendement ou une capitalisation ? La société est-elle fermée ? Dans ces hypothèses, une approche par le rendement peut venir pondérer la seule approche patrimo- niale. B. - Transmission à titre gratuit 11. - Transmission familiale. – La SCI est généralement l’outil adapté pour organiser et anticiper une transmission familiale d’un patrimoine immobilier. En faisant détenir l’immeuble par la SCI et en s’assurant du contrôle de la SCI (gérance, unanimité, droits de votes transmis aux parents usufruitiers...), les donateurs conservent les droits et les pouvoirs sur le bien tout en ayant transmis aux enfants la valeur patrimoniale immédiate ou future de l’actif. 3. Sur la nullité absolue d’une sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé, V. Cass. 1re civ., 18 oct. 2017, n° 16-17.184 : JurisData n° 2017-020384 ; JCP N 2018, n° 10, 1118, note Th. de Ravel d’Esclapon. 4. CE, 16 févr. 2000, n° 133296, SA Établissements Quémener :JurisData n° 2000-060132 ; Dr. fisc. 2000, n° 14, comm. 283, note J. Turot ; RJF 3/00, n° 334. 5. CE, 8e et 3e ss-sect., 9 mars 2005, n° 248825, Baradé : JurisData n° 2005-080650 ; JCP 2005, n° 48, 1485, note J.-P. Garçon ; RJF 6/05, n° 564. 6. CE, 8e et 3e ss-sect., 9 mars 2005, n° 248825, Baradé, préc. note 5, concl. comm. gouv. P. Collin. 12. - Absence de prix de marché. – Cependant, en cas de transmission à titre gratuit, l’évaluateur se heurte à une difficulté supplémentaire par rapport à une transmission à titre onéreux : l’absence de prix de marché extériorisé par un accord entre vendeur et acheteur. Il conviendra donc de rechercher la valeur du bien immobilier, par comparaison ou par capitalisation, pour en déduire la valeur des parts de la SCI en tenant compte de ses autres actifs et passifs. C. - IFI 13. - Enfin, les contribuables détenant un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros doivent déclarer chaque année la valeur des parts des SCI qu’ils détiennent en procédant cependant à quelques retraite- ments particuliers au niveau des passifs. 1° Les règles de prise en compte des passifs 14. - Exclusion de certaines dettes. – Certaines dettes ne doivent pas être prises en compte dans l’évaluation de la valeur des parts. L’article 973 du CGI liste ainsi les « cessions à soi-même » (dettes qui résulteraient de la vente d’un bien immobilier à une SCI qui serait contrôlé par le vendeur) et les comptes courants des associés. Concernant ces derniers, le II de l’article 973 dispose que ne sont pas prises en compte les dettes contractées auprès de : Redevable ou membre de son foyer fiscal (CGI, art. 973, II, 2°) Membre du cercle famillial d'un membre du foyer fiscal : ascendant, descendant, frère, sœur (CGI, art. 973, II, 3°) Pour l'acquisition d'un actif imposable et/ou certaines dépenses afférentes à un tel actif À proportion de la participation détenie, directement ou indirectement, par le redevable et les membres de son foyer Sauf si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal Sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt (respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements) 15. - En outre, depuis le 1er janvier 2019, les dettes ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, contractées pour l’achat d’un ac- tif imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt (règle du in fine).