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SCI/PATRIMOINE IMMOBILIER 48 SCI et évaluation Étude par Laurent Benoudiz, expert-comptable et commissaire aux comptes associé chez Bewiz en charge du département ingénierie patrimoniale du chef d'entreprise président de l'Ordre des experts-comptables Paris Île-de-France administrateur du club fiscal de l'Ordre des experts-comptables membre du comité scientifique de la Revue fiscale du patrimoine © Droits réservés À l'évidence, la SCI, comme son nom l'indique, est une société. Pour autant, c'est aussi souvent un instrument de détention d'un actif immobilier conduisant parfois, dans un raccourci hasardeux, à confondre la valeur du bien détenu avec la valeur des parts de la SCI. Cette situation se rencontre notamment lorsque la SCI ne tient pas de comptabilité, situation en réalité très fréquente lorsqu'elle a été constituée pour acquérir un bien familial avec l'objectif de séparer, aux termes d'une transmission, le pouvoir et l'avoir. Cependant, la nature sociétaire de la SCI, même en l'absence de comptabilité, doit conduire à apprécier la valeur des parts différemment de celle de la seule évaluation de la valeur de ses actifs immobiliers. 1. - Évaluer la valeur des parts d'une SCI nécessite ainsi de s'interroger préalablement sur les raisons de cette évaluation (1) et d’apprécier les choix comptables et fiscaux réalisés (2) . L'évaluateur peut ensuite s'appuyer sur les méthodes traditionnelles reconnues par l'administration fiscale (3) ou recou- rir à la méthode d’actualisation des cash-flows (méthode DCF – Discounted Cash-Flow ), passage quasiment obligatoire s’il s’agit d’apprécier la valeur de droits démembrés (4) . 1. Les raisons d’évaluer une SCI 2. - Objectif de l’évaluation. – L’objectif des bénéficiaires d’une évaluation, que l’on soit vendeur, acheteur ou donateur et donataire est, en théorie, par- faitement convergent avec celui de l’administration fiscale. Comme le rappelle une abondante jurisprudence 1 , « la valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue » 2 . 3. - Recherche du prix de marche. – Ainsi, c’est un prix de marché qu’il convient de rechercher. Cependant, la recherche d’un prix de marché sur des titres de SCI étant en pratique impossible à trouver, faute de référence, l’éva- luateur va donc devoir procéder à une évaluation directe de la valeur des actifs immobiliers pour ensuite en déduire, après retraitements, la valeur des titres de la SCI. C’est bien évidemment la méthode privilégiée d’un acheteur qui n’est motivée que par l’acquisition, à travers les parts de la SCI, du bien qu’elle détient. Ndlr: publié in RFP 2020, dossier 6 1. Cass. 1re civ., 2 déc. 2015, n° 14-26.962. 2. CE, 9e et 10e ch., 30 sept. 2019, n° 419855 : JurisData n° 2019-016700 ; JCP N 2019, n° 41, act. 794, obs. Fr. Versailles ; RFP 2019, comm. 13, note M. Buchet. A. - Transmission à titre onéreux 4. - Dans l’hypothèse d’une transmission à titre onéreux, il arrive que la vente porte sur les parts de la SCI et non sur le ou les immeubles détenus pour des raisons fiscales, juridiques et parfois financières. 1° L’intérêt pour l’acheteur 5. - Acquisition. – En procédant à l’acquisition des parts de la SCI, l’acheteur n’acquittera de droits d’enregistrement que sur la valeur des parts. Or, le prix de vente de l’immeuble peut souvent être décomposé entre le prix des parts et le prix du compte courant des associés. Le remboursement du compte courant par l’acquéreur entraînera donc une économie qui sera souvent égale à l’économie de droits sur le prix d’acquisition initial du bien par le vendeur à l’origine. En effet, si on imagine, ce qui est souvent le cas, que la SCI a été constituée avec un capital faible de quelques milliers d’euros, le finan- cement de l’acquisition a nécessairement été fait soit par emprunt, soit par compte-courant, soit le plus souvent par les deux. Au terme du rembourse- ment d’emprunt, la seule dette résiduelle au passif des comptes de la SCI sera un compte courant de l’associé, sous réserve que le vendeur ait bien procédé à l’affectation du résultat en dividendes aux associés. EXEMPLE La SCI A a été créée en 2000 avec un capital de 1 000 € pour acquérir un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € financé par emprunt sur 15 ans à hauteur de 400 000 € et par apport en compte courant à hauteur de 100 000 € plus frais d’acquisition pour 40 000 €. Que le bien soit mis à disposition des associés qui remboursent ainsi l’emprunt par apport en compte courant ou qu’il soit loué, au terme des 15 ans, en 2015, il existera au passif un compte courant d’associé de 499 000 €, ni plus ni moins, dès lors que les résultats annuels de la SCI ont bien été affec- tés aux associés et non mis en réserves ou en report à nouveau. Dans l’hypothèse d’une vente de la SCI A pour 800 000 €, l’acheteur pourra soumettre aux droits d’enregistrement uniquement la valeur des parts de la SCI, soit 800 000 € – 499 000 € = 301 000 € réalisant ainsi une économie de droits sur 499 000 €.